감정 203억 호텔이 10월엔 20억
내려가는 건 값이 아니라 감정가입니다

① 11주짜리 내리막이 이미 예정돼 있습니다

공매는 유찰될 때마다 매회 10%씩 예정가격을 깎습니다. 이 물건은 7월 20일 100%로 시작해 183.1억(90%) 회차가 오늘 오후 5시 마감됐고(결과는 즉시 공표되지 않습니다), 예정표는 10월 6일 20.3억(10%)까지 이미 잡혀 있습니다.

참고로 법은 "최초 예정가격의 50%까지 내려도 팔리지 않으면 예정가격을 새로 정해 재공매한다"고 정합니다. 값이 10%까지 내려간다는 건 그 뒤 절차까지 미리 공고에 담겼다는 뜻입니다. 싸진다는 신호이기 전에, 안 팔릴 것을 전제로 짜인 일정입니다.

② 203.5억은 이렇게 만들어졌습니다

눈여겨볼 건 토지 쪽입니다. 비교표준지의 2026년 공시지가는 ㎡당 55.7만원인데, 감정이 적용한 단가는 170만원입니다. '그 밖의 요인' 보정으로 4.05배를 곱했습니다. 인근 법원경매 평가사례를 근거로 삼은 정당한 절차지만, 결과적으로 감정가의 뿌리는 경매 사례가 됩니다.

그러면 질문이 하나 남습니다. 그 경매 사례들은 실제로 얼마에 팔렸을까요.

③ 감정만 혼자 올랐습니다 전수 707건

5년 사이 감정 ㎡단가는 114만 → 181만원(+58%)으로 올랐고, 낙찰가율은 59% → 39%로 떨어졌습니다. 그런데 둘을 곱한 결과, 즉 사람들이 실제로 낸 ㎡당 값은 69.9만 → 71.3만원(+2%)입니다.

시장은 무너진 적이 없습니다. 5년째 같은 값을 냈습니다. 움직인 건 감정가 쪽이고, 낙찰가율 하락은 그 격차가 숫자로 드러난 것입니다.

[검증 1 · 구성효과가 아닌가] 싼 물건이 많이 나와서 그렇게 보이는 것 아니냐고 물을 수 있습니다. 물건 크기부터 봤습니다. 연면적 중앙값은 1,292㎡ → 1,193㎡로 사실상 그대로입니다. 지역을 갈라도 마찬가지입니다 — 수도권 84% → 55%, 지방 56% → 36%로 각각 떨어집니다. 기각합니다.

[검증 2 · 시장이 건물값을 0으로 보는 건 아닌가] 본건은 감정의 57%가 건물입니다. 그래서 "낙찰가가 감정의 40%대라면 사실상 땅값만 쳐주는 것 아니냐"는 가설을 세우고 돌렸습니다. 건물 비중이 큰 물건(연면적÷토지면적이 높은 물건)일수록 낙찰가율이 낮아야 합니다. 결과는 정반대였습니다.

건물 비중이 큰 물건이 오히려 44% → 61%로 잘 팔립니다. 우리 가설은 기각됐습니다. 시장이 건물을 버리는 게 아니라, 도심에 촘촘히 올린 건물을 선호하는 쪽에 가깝습니다. 본건처럼 넓은 땅에 낮게 앉은 건물은 그 반대편에 있습니다.

④ 이 땅에는 천장이 있습니다

감정평가서의 토지이용계획 항목을 그대로 옮기면 이렇습니다 — 제1종일반주거지역 · 고도지구(15M 이하) · 공항소음 방지법상 제3종 구역(가지구·나지구) · 장애물제한표면구역 · 지하수자원특별관리구역.

본건이 지상 4층인 건 우연이 아닙니다. 15m 고도지구에서 숙박시설이 올라갈 수 있는 층수가 대략 거기까지입니다. 우리 인허가 원장으로 제주시를 동별로 갈라 봤습니다.

같은 제주시인데 노형동은 19층, 연동은 22층까지 올라가 있고, 공항 서측 해안의 도두·이호·용담삼동은 6층에서 멈춰 있습니다.

이게 왜 값의 문제인가. 203억을 주고 산 사람이 할 수 있는 일이 정해져 있기 때문입니다. 헐고 다시 지어도 4층입니다. 객실을 늘려 수익을 키우는 그림이 원천적으로 막혀 있고, 남는 건 지금 있는 125실을 지금 요금으로 돌리는 것뿐입니다. 그런데 감정은 그 수익을 계산하지 않았습니다(②의 수익환원법 미적용).

⑤ 그래서 얼마면 되나

본건의 감정 ㎡단가는 338만원입니다. 제주 숙박 경매 물건의 감정 중앙값(266만)보다도 높고, 전국 2026년 중앙값(181만)의 1.9배입니다.

제주에서 실제로 오간 ㎡단가를 대입하면 83억(감정의 41%)이 나옵니다. 공매 예정표에서 그 값에 처음 닿는 회차는 08월 31일(40%)입니다. 10월까지 갈 것도 없이, 8월 말이 첫 번째 관전 지점입니다.

[검증 3 · 다른 데이터가 같은 말을 하는가] 이 감정평가서 안에는 평가사가 인용한 인포케어 경매동향이 실려 있습니다. 제주 제주시, 2025년 3월~2026년 2월 — 숙박시설 낙찰가율 43.7%(604건 중 135건 낙찰, 낙찰건율 22.4%). 우리가 따로 모은 제주 숙박 낙찰 실적의 2025년 중앙값은 44.5%입니다. 출처가 다른 두 데이터가 같은 자리를 가리킵니다.

[검증 4 · 살아남은 반박] 다만 같은 표에서 토지 43.6%, 대지 39.4%입니다. 숙박시설(43.7%)과 거의 같습니다. 그러니 "숙박이라서 안 팔린다"고는 말할 수 없습니다. 이 반박은 기각되지 않고 살아남았습니다. 제주 경매 시장 전반이 감정의 40%대에서 거래되고 있고, 숙박은 그 안에 있습니다.

[검증 5 · 수요가 빠진 건 아닌가] 그것도 아닙니다. 제주시 방문객은 늘고 있습니다.

가격도 낮지 않습니다. 우리가 매일 재는 13개 관측 지역의 야간 호가에서 제주는 176,703원으로 1위입니다(2위 해운대 168,866원). 수요가 죽어서 안 팔리는 게 아닙니다. 값표가 시장과 어긋나 있는 것입니다.

[검증 6 · 확인하지 못한 것] 본건은 야놀자에 등록이 없습니다. 다만 이걸 영업 중단의 근거로 쓰지 않습니다. 제주시 영업 중 숙박 933곳 중 야놀자에서 확인되는 건 214곳(22.9%)뿐이라, 없다는 사실만으로는 아무것도 말할 수 없습니다. 공고문의 이용현황은 "호텔(가족호텔) 건물 및 부지로 이용 중"이라고만 적혀 있습니다. 검증 불가로 남깁니다.