숙박업 세금 팩트체크 —
«부부 공동명의면 다주택 세금» 얼마나 진짜인가

① 도는 말부터 채점합니다

② 무엇이 실제로 바뀌나 — 숫자 세 개

첫째, 공정시장가액비율. 종부세는 공시가격에 이 비율을 곱해 과세표준을 만듭니다. 현행 60% → '27년 모두 70% → '28년부터 1세대 1주택 70% / 그 외 80%. 둘째, 인별 과세. 종부세는 세대가 아니라 사람 단위로 셉니다. 부부가 절반씩 가진 한 채는 «0.5채 소유자 두 명»이라 기본 판정에서 1세대 1주택 자리를 못 받습니다. 셋째, 비거주 공제 축소. 1주택이라도 그 집에 실제 살지 않으면 기본공제가 12억에서 9억으로 줄어듭니다.

③ 공동명의 — 판정에서 밀리지만, 탈출구가 있습니다

2021년부터 있던 부부 공동명의 1주택 특례(종부세법 §10의2)가 이번 개편에서도 유지됩니다 — 9월에 신청하면 지분 큰 쪽을 납세자로 단독명의 1주택 방식으로 과세받을 수 있고, 재정경제부 장관이 «공동명의라고 자동으로 다주택 취급되는 게 아니다»라고 직접 확인했습니다. 다만 공짜 탈출구는 아닙니다 — 특례를 타면 부부 각자 공제(9억×2=18억) 대신 1주택 공제(12억)를 받는 구조라, 집값 구간에 따라 특례가 유리한 집과 불리한 집이 갈립니다. '28년부터는 장기거주 세액공제에 600만 원 한도가 새로 생겨 고가 주택에서 역전이 한 번 더 일어납니다. «무조건 특례 신청»도, «무조건 공동명의 유지»도 답이 아니고, 내 집값 구간에서 계산해봐야 하는 문제가 됐습니다.

④ 진짜 폭탄의 자리 — 숙소에 사는 사장님의 «비거주 1주택»

보도된 시산이 이렇습니다 — 같은 1주택인데 실거주자는 연 22만 원, 비거주자는 158만 원. 기본공제 12억→9억 축소가 만드는 격차입니다. 그런데 이 «비거주 1주택자»가 누구입니까. 투기꾼만이 아닙니다. 모텔 카운터 뒤 방에서 살고, 본인 명의 아파트는 전세를 준 사장님 — 숙박업에서 아주 흔한 살림 구조가 정확히 이 유형입니다. 주민등록이 숙소로 돼 있고 집에 실거주하지 않으면, 1주택이어도 공제 9억 구간으로 떨어집니다. 이번 개편에서 사장님들이 실제로 점검해야 할 건 공동명의 괴담이 아니라 내 주민등록과 내 집의 거리입니다.

⑤ 사장님 건물은 어디 있나 — 모텔은 애초에 «주택»이 아닙니다

종부세는 주택과 토지에 매기는 세금이고, 모텔·호텔·여관은 건축물대장상 숙박시설이라 종부세의 «주택»이 아닙니다. 건물분은 종부세 대상 자체가 아니고, 부속토지는 별도합산 토지로 공제가 80억이라 대부분 걸리지 않습니다. 즉 이번 개편으로 영업용 건물의 세금이 늘어나는 일은 없습니다. 경계에 있는 건 둘입니다 — 주거용으로 전용한 생활숙박시설(주택 간주 리스크, 이행강제금과 별개로 세금에서도 주택 취급될 수 있음), 그리고 주거·숙박을 오가는 오피스텔. 이쪽은 «어떻게 쓰느냐»가 세금의 이름을 바꿉니다.

⑥ 우리 실측 — 숙박업 등기부의 공동명의

저희가 분석 과정에서 실제 발급한 숙박시설 등기부 97건을 세봤습니다. 개인 소유 57건 중 공동명의(«외 N인» 등기)가 16건, 28%입니다. 부부인지 형제·동업인지는 등기만으로 확정할 수 없지만(작은 표본임도 밝혀둡니다), 숙박업 자산에서 공동명의가 드문 구조가 아니라는 건 분명합니다. 다만 ⑤에서 본 대로 영업용 건물의 공동명의는 이번 종부세 개편과 무관합니다 — 공동명의 점검이 필요한 건 건물이 아니라 사장님 집입니다.

⑦ 반박 검증 — 저희 주장도 때려봤습니다

반박 1 — «특례가 있으니 호들갑이라는 거냐». 아닙니다 — 일부 생존. 특례는 신청주의라 몰라서 놓치면 그대로 80%를 맞고, 장기거주공제 600만 한도 신설로 특례를 타도 전보다 세금이 느는 구간이 실재합니다. «괴담»과 «실제 증세» 사이의 정확한 자리는 «계산이 필요해진 증세»입니다.

반박 2 — «비거주 7배는 극단 사례 아니냐». 시산 조건(공시가·구간)에 따라 배율은 달라집니다 — 검증 일부만 가능. 다만 공제 12억→9억 축소 자체는 개편안 원문이고, 방향은 흔들리지 않습니다. 사장님 개별 셈은 공시가격을 넣어봐야 합니다.

반박 3 — «국회에서 바뀔 수 있지 않나». 맞습니다 — 생존. 1편의 세액공제와 마찬가지로 아직 개편안입니다. 다만 «이혼 장려세» 논쟁이 커진 만큼 공동명의 쪽은 수정 가능성이, 비거주 공제 축소는 유지 가능성이 상대적으로 높다는 게 지금까지의 국회 기류입니다 — 이건 저희 관측이지 확정이 아닙니다.

⑧ 지금 할 일 세 가지

1) 부부 공동명의 집이 있으면 — 9월 특례 신청 기간 전에 단독명의 방식 vs 공동명의 방식을 공시가격 넣어 비교 계산하십시오(세무사 30분 상담 거리입니다). 2) 숙소에 살고 계시면 — 주민등록이 어디로 돼 있는지부터 확인하십시오. 내 집에 실거주 요건을 살릴 수 있는 상황인지가 연 100만 원 단위를 가릅니다. 3) 생숙·오피스텔을 주거로 쓰고 있다면 — 이건 종부세 전에 용도 문제부터 정리 대상입니다. 저희가 다음에 따로 다루겠습니다.