매출이 안 나오면
누가 책임집니까

왜 하필 지금
이런 제안이 올까요

먼저 이 이야기부터 해야겠습니다. 건물이 안 팔리는 이유는 하나입니다. 살 이유가 없어서입니다.

값이 비싸서가 아닙니다. 부동산이 일을 안 해서도 아닙니다. 사는 사람 입장에서 생각해 보시면 됩니다. 왜 하필 내 건물을 사야 합니까.

부동산은 이 셋 중 하나로 팔립니다. 그런데 오래된 모텔은 대개 셋 다 아닙니다. 땅값만큼 받자니 아깝고, 수익률은 낮고, 사는 사람이 뭘 고쳐야 할지도 모릅니다.

기다린다고 팔리지 않습니다.
기다리는 동안 건물은 늙습니다.

그래서 「저희가 리모델링해서 매출을 올려 드리겠습니다」라는 제안이 솔깃한 겁니다. ②번을 만들어 주겠다는 말이니까요. 방향 자체는 맞습니다. 저도 그 방향으로 일합니다.

문제는 그다음입니다. 그 공사비가 어디서 나오는가.

말은 비슷한데
돈의 성격이 다릅니다

여기서 헷갈리는 지점이 있습니다. 세 가지를 같은 회사가 다 합니다. 공사도 하고, 브랜드도 붙이고, 운영도 하고, 매물도 받습니다. 그래서 상담 자리에서는 구분이 잘 안 됩니다.

「저희가 운영합니다」와
「저희가 빌려서 운영합니다」는 다른 말입니다.

제안서에 「매출 400% 상승」 같은 자료가 있으면 한 번 더 물어보십시오. 그 매출이 누구 것이 되는 겁니까. 빌려주는 계약이라면 그건 빌려 간 사람의 매출이고, 나는 정해진 임대료만 받습니다.

계산해 보면
임대차가 더 나아 보입니다

실제로 숫자를 넣어 보겠습니다. 조건은 이렇게 잡았습니다.

이 조건으로 연매출에 따라 내가 받는 돈을 계산하면 이렇습니다.

임대차는 월 4,000만원 × 12개월. 위탁은 연매출에 내 몫 비율을 곱한 값. 세금·수선비 등은 뺐습니다.

연매출 10억이면 임대차가 4.8억, 위탁이 3.5억입니다. 임대차가 1.3억 더 많습니다. 그래서 대부분 임대차 쪽이 좋아 보입니다.

13억 7천만원에서
둘이 뒤집힙니다

표를 다시 보시면 연매출 13.7억에서 두 금액이 같아집니다. 그 아래면 임대차가, 그 위면 위탁이 유리합니다.

연매출 13.7억은 월 1억 1,400만원입니다. 객실 50실 기준으로 보면 꽤 잘되는 호텔입니다.

그러니까 보통의 경우에는 임대차가 숫자상 유리합니다. 다만 여기서 말한 「유리하다」는 받는 금액 이야기입니다. 안 될 때 누가 책임지느냐는 아직 안 따졌습니다. 그게 다음 이야기입니다.

안 될 때
누가 책임집니까

표에서 임대차 칸은 연매출이 6억이든 20억이든 4.8억으로 똑같습니다. 잘돼도 내 수입은 안 늘어납니다. 여기까지만 보면 손해 같습니다.

그런데 뒤집어 보면 이게 임대차의 핵심입니다. 매출이 반토막 나도 나는 4.8억을 받기로 되어 있습니다. 그리고 못 내면 그건 빌려 간 쪽의 빚이 됩니다.

임대차는 못 내면 채무가 남습니다.
위탁은 남지 않습니다.

이 차이가 생각보다 큽니다. 매출이 예상의 절반밖에 안 나왔다고 해 보겠습니다.

위탁은 매출이 빠지면 운영사 몫도 같이 줍니다. 그래서 서로 같은 방향을 본다는 장점이 있습니다. 다만 손실 자체는 전부 내 것입니다. 운영사는 덜 벌 뿐, 잃지는 않습니다.

특히 대출을 받아 공사한 뒤라면 차이가 결정적입니다. 위탁이면 그 대출은 내 이름으로 남습니다. 매출이 안 나와도 이자는 내가 냅니다. 운영사는 계약을 정리하고 나가면 그만입니다.

그래서 건물주 입장에서 더 안전한 쪽은 임대차입니다. 조건이 하나 붙습니다.

그 임대료가
지켜질 수 있는 금액이어야 합니다.

그리고 조건이 하나 더 있습니다. 그 채무를 질 회사에 실체가 있어야 합니다. 이게 왜 중요한지는 조금 뒤에 말씀드리겠습니다.

공사비가 어디서 나오는지
보셔야 합니다

리모델링은 수억에서 수십억이 듭니다. 그런데 건물주에게 그 돈이 없는 경우가 대부분입니다. 있으면 진작 했겠지요.

그래서 실제로는 이런 형태가 됩니다.

①과 ②를 보시면 건물주 주머니에서 당장 나가는 돈이 없습니다. 대출은 상대가 알아봐 주고, 모자란 부분은 받은 보증금으로 메꿉니다. 그러니 안 할 이유가 없어 보입니다.

여기서 ①을 다시 보셔야 합니다. 상대가 알아봐 준 대출이지, 상대가 받은 대출이 아닙니다.

공사가 잘되고 매출이 나오면 문제가 없습니다. 임대료로 원리금을 갚으면 되니까요. 그 전제가 무너지면 이야기가 달라집니다.

여기가 이 시리즈에서 제가 가장 말씀드리고 싶은 대목입니다.

보증금이 공사비로 들어갔다면
그건 담보가 아니라 이미 쓴 돈입니다.

보증금은 원래 임대료가 밀릴 때 대신 맞아 주는 돈입니다. 그런데 그 돈이 공사비로 나가 벽과 가구로 바뀌어 있으면, 밀렸을 때 깎을 것이 없습니다.

그리고 ④가 실제로 자주 일어납니다. 공사가 제대로 안 되거나, 매출 예측이 부풀려져 있거나, 둘 다이거나입니다. 그러면 ⑤가 따라옵니다.

이때 상대는 대개 책임을 지지 않습니다. 계약을 맺은 회사는 그 건물 하나를 위해 만든 회사이고, 그 회사에는 받아낼 재산이 없습니다. 남는 건 공사가 끝난 건물과, 이미 써버린 보증금입니다.

그러니 제안을 받으실 때 공사비의 출처를 반드시 물으십시오. 그리고 보증금이 공사비로 쓰이는 구조라면, 그 보증금은 처음부터 없는 것으로 놓고 나머지 조건을 보셔야 합니다.

안 내고 나가면
누가 책임집니까

「업계 1위」 「국내 최대」 같은 말을 믿고 도장을 찍는 경우가 많습니다. 그런데 이 업계에는 그 순위를 매기는 곳이 없습니다. 대개 자기가 붙인 말입니다.

설령 정말 제일 크다고 해도 브랜드의 크기와, 계약서에 도장 찍은 회사의 지급 능력은 별개입니다. 실제로는 이런 순서로 흘러갑니다.

앞에서 임대차는 못 내면 채무가 남는다고 말씀드렸습니다. 맞습니다. 소송하면 대개 이깁니다. 계약서에 적혀 있으니까요.

문제는 이기고 나서입니다.

③번을 조금 더 말씀드려야겠습니다. 이게 가장 많이 오해하시는 부분입니다.

그러니까 이런 구조가 됩니다. 본사는 브랜드를 빌려주고, 위험은 자회사가 지고, 그 자회사 돈은 또 다른 사람에게 빌린 것입니다. 잘되면 본사가 브랜드 값을 받고, 안 되면 자회사가 문을 닫습니다. 본사가 잃는 것이 없습니다.

「제일 큰 회사와 계약했다」고 생각하지만, 도장이 찍힌 종이에 적힌 이름은 그 회사가 아닙니다.

판결문은 받습니다.
받아낼 데가 없을 뿐입니다.

그 판결문을 받기까지도 생각보다 오래 걸립니다. 법원이 낸 통계입니다.

2025 사법연감(2024년 처리분). 소가 5억원 미만은 단독, 그 이상은 합의부가 맡습니다.

즉 1심만 7개월에서 15개월, 상대가 항소하면 거기서 열한 달이 더 붙습니다. 그동안 임대료는 안 들어오고, 건물은 임차인이 점유하고 있습니다.

그리고 그 사이에도
대출 이자는 매달 나갑니다.

여기가 가장 무거운 부분입니다. 앞에서 본 대로 공사비 대출은 내 이름으로, 내 건물을 담보로 받은 것입니다. 임차인이 나가도 그 대출은 그대로 내 것입니다.

팔아서 정리하려고 해도 등기부에 근저당이 잡혀 있습니다. 팔린 돈에서 은행이 먼저 가져갑니다. 그리고 앞에서 말씀드린 대로 임차인이 점유 중이라 보러 오는 사람이 건물을 볼 수도 없습니다.

여기까지도 나쁜데, 실제로는 두 가지가 더 붙습니다.

이 둘이 겹치면 협상 자리에서 내가 쥔 카드가 없어집니다. 나가라고 할 수도, 팔고 나올 수도, 다른 사람에게 알릴 수도 없습니다. 상대가 제시하는 조건을 받는 것 말고 선택지가 남지 않습니다.

그래서 나에게 남는 것을 세어 보면 이렇습니다. 공사가 끝난 건물, 내 이름으로 남은 대출, 못 받은 임대료, 집행할 곳 없는 판결문, 그리고 다시 안 팔리는 상태입니다. 출발점으로 돌아온 게 아니라 빚을 지고 돌아온 것이고, 시간이 몇 년 지났습니다.

그래서 「임대차가 안전하다」는 말은 조건부입니다. 그 채무를 질 회사에 실체가 있을 때만 성립합니다. 실체가 없으면 임대차의 유일한 장점이 사라집니다.

다행히 이건 계약 전에 확인할 수 있습니다. 등기부 한 장이면 대부분 보입니다. 이 이야기는 4편에서 따로 다루겠습니다.

조건이 좋을수록
지킬 수 있는지 봐야 합니다

이 시리즈에서 제가 가장 드리고 싶은 말이 이겁니다.

그리고 관광지라면 여름과 겨울 매출 차이가 큽니다. 연평균으로 44%인 임대료가 손님 없는 달에는 훨씬 무거워집니다. 얼마나 무거워지는지는 지역마다 다른데, 그 차이가 생각보다 큽니다.

적자가 몇 달 쌓이면 임대료가 밀립니다. 밀리면 보증금에서 깎입니다. 보증금이 다 깎이면 받아낼 방법이 없습니다.

즉 제일 좋아 보이는 조건이 제일 못 받을 조건일 수 있습니다. 이 계산을 어떻게 하는지는 다음 편에서 자세히 다루겠습니다.

상담 자리에서
이 다섯 개만 물어보십시오

덧붙여, 파실 생각이 있으시면 이런 제안을 조심하십시오. 「일단 저희가 운영해서 매출을 올린 다음에 파시죠」 말은 맞습니다 — 매출이 오르면 건물값도 오릅니다. 다만 그동안 나는 임대차 조건에 묶여 있고, 그 임대료가 안 들어오면 매출도 안 오릅니다. 3년 뒤 예상값을 볼 때는 그 3년이 실제로 굴러가는지가 전제입니다.

다섯 개면 됩니다. 여기에 대한 답이 명확하지 않으면, 계약서를 보기 전에 그것부터 정리하는 게 순서입니다.

여기까지가 이 구조가 무너지는 순서입니다. 말로만 하면 「그럴 수도 있겠네」로 끝납니다. 그래서 다음 네 편은 각 단계를 우리 데이터로 확인하겠습니다.