나라가
내 숙박업 건물을
사간다는데

① 무엇을 사겠다는 것인가

도심에 비어 있는 건물을 LH가 사서 원룸·오피스텔로 고친 뒤 청년과 신혼부부에게 공공임대로 내주는 사업입니다. 그동안 상가·숙박시설이 대상이었고, 이번에 지식산업센터 내 공장까지 넓혔습니다.

사장님 입장에서 이건 출구가 하나 더 생기는 이야기입니다. 경매로 넘기거나 다음 사장님을 찾는 것 말고, 나라가 통째로 사가는 길입니다.

② 그런데 4년 전에 한 번 실패했습니다

처음 하는 사업이 아닙니다. 2020~2021년에 1,291호를 공급했는데, 이건 정부 목표의 10%였습니다. 2022년부터는 신규 대상지 선정 자체가 미뤄져 공고가 나오지 않았습니다.

4년 만에 다시 꺼냈고, 올해 목표는 2,000호입니다. 그리고 재개한 지 4개월째 실적이 0건입니다. 그래서 정부가 대상을 넓히고 사업성 보강책을 내놓으며 사업자를 다시 부르는 중입니다.

③ 요건을 우리 원장에 대봤습니다

«숙박시설»이 대상이라니 세어봤습니다. 전국 영업 중 숙박업 31,240곳 가운데 서울 전역과 경기 규제지역 15곳에 있는 곳은 3,775곳입니다 (서울 2,738 · 경기 1,037).

이 중 사용승인일이 확인되는 곳이 3,570곳(94.6%)이고, 그 가운데 건립 30년 이내는 1,387곳, 38.9%입니다. 61.1%가 «30년» 한 줄에서 떨어집니다.

떨어진 2,183곳의 사용승인 연도 중앙값은 1980년입니다. 평균적으로 46년 된 건물입니다. 도심 한복판에 오래된 숙박시설이 많다는 뜻이고, 바로 그래서 이 사업의 후보가 얇습니다.

④ 서울이 더 얇습니다

서울은 35.0%, 경기는 48.9%입니다. 정작 청년 수요가 가장 몰린 서울에서 후보가 가장 적습니다. 서울 도심의 숙박시설은 오래된 여관이 많고, 그 집들이 요건 밖입니다.

⑤ 통과한 곳은 어떤 건물인가

가장 많은 게 여관업 452곳이고 관광호텔 353곳, 생활숙박시설 270곳이 뒤를 잇습니다. 객실수 중앙값은 38실, 연면적 평균은 6,691㎡입니다. 통과한 1,387곳의 객실을 다 더하면 89,903실입니다.

여기서 오해하기 쉬운 지점이 있습니다. 객실 하나가 집 한 채가 되지 않습니다. 욕실만 있고 주방이 없는 모텔 객실을 주거용 원룸으로 고치려면 두세 개를 합치거나 배관을 새로 깔아야 합니다. «89,903실»은 상한이지 공급 가능 호수가 아닙니다.

⑥ 어디에 몰려 있나

경기에서는 수원 팔달구가 176곳으로 압도적입니다. 성남 중원·수정, 구리, 용인 기흥이 뒤를 잇습니다. 역세권 숙박 밀집지가 그대로 후보지가 됩니다.

층수를 보면 통과분의 중앙값이 8층이고, 809곳 중 651곳이 6층 이상입니다. 작은 여인숙이 아니라 중형 건물이 후보라는 뜻입니다.

⑦ 반대 의견도 있습니다

경실련은 이 사업을 «개발사업자의 경영 실패를 국민 청약저축으로 보전하는 것»이라며 중단을 요구했습니다. 안 팔리는 상가·숙박시설을 공공이 사주는 구조라는 지적입니다.

사장님 입장에서도 계산은 필요합니다. LH가 사는 값은 시세대로가 아니라 감정평가와 사업성으로 정해집니다. «나라가 사간다»가 «제값에 판다»는 뜻은 아닙니다. 이 글은 «출구가 하나 열렸다»까지만 말합니다.

⑧ 우리가 못 세는 것

첫째, 내진설계 여부를 못 셉니다. 요건에 «내진설계 적용»이 있는데 우리 원장에는 그 항목이 없습니다. 그래서 위의 1,387곳은 «30년 요건까지만 통과한 상한»입니다. 실제 대상은 이보다 적습니다. 층수로 짐작만 할 뿐, 연도별 내진 의무화 기준을 원문으로 확인하지 않았으므로 단정하지 않겠습니다.

둘째, «팔 의향»은 셀 수 없습니다. 건물이 요건에 맞는 것과 주인이 팔겠다는 것은 완전히 다른 문제입니다. 장사가 되는 집은 팔 이유가 없습니다. 0건의 진짜 이유는 요건이 아니라 여기에 있을 수 있습니다.

셋째, 공실률을 모릅니다. 이 사업의 명분은 «빈 건물»인데, 우리 원장은 «영업 중»만 알지 그 안이 얼마나 비어 있는지는 모릅니다.

넷째, 매입 단가를 모릅니다. 얼마에 사주는지가 사장님에게 제일 중요한 숫자인데 공모 조건과 감정평가에 달려 있어 미리 셀 수 없습니다.