모텔경매 5년치를
지도에 놓으니,
낙찰가율이 60%→41%

① 값이 5년째 내려갑니다

감정가 10억짜리 모텔이 2021년에는 6억에 팔렸고 지금은 4억에 팔린다는 뜻입니다. 5년 사이에 같은 물건의 값이 3분의 1 깎였습니다.

② «작은 물건이 늘어서» 아닙니다

이런 숫자를 보면 먼저 의심해야 합니다. 싸구려 물건이 많이 섞이면 평균은 저절로 내려가니까요. 그래서 같은 기간 낙찰된 물건의 평균 감정가를 봤습니다.

물건은 오히려 커졌습니다. 25억에서 30억으로요. 그런데도 받는 값의 비율은 떨어졌습니다. 작은 물건이 늘어서가 아니라, 시장이 값을 덜 쳐주는 겁니다.

③ 어디에 많이 나왔나 — 경남입니다

건수로 세면 경남이 압도적입니다. 창원 29건, 거제 28건, 통영 19건, 경주 15건, 진주 13건… 5년 전체에서 경남 비중이 13.5%(2021)에서 27.7%(2026)로 두 배가 됐습니다.

그런데 여기서 한 번 더 의심해야 합니다. «경남 비중이 커져서 전국 평균이 내려간 것»일 수도 있으니까요. 그래서 경남만 따로 떼어 봤습니다.

경남 안에서만 봐도 56.6%에서 32.9%로 떨어졌습니다. 지역 구성이 바뀌어서 생긴 착시가 아니라 경남 자체가 무너지고 있는 것입니다. 올해 경남에서 낙찰된 모텔은 감정가의 3분의 1에 팔렸습니다.

④ 건수로 세면 틀립니다 — 모텔이 많은 곳이니까

창원에 경매가 많은 건 창원에 모텔이 많아서일 수도 있습니다. 그래서 영업 중인 숙박업소 수로 나눠 다시 세웠습니다. «그 동네 100곳 중 몇 곳이 경매로 넘어갔나»입니다.

순위가 완전히 바뀝니다. 1위는 창원이 아니라 전남 화순(14.9%)이고, 경남 창녕 14.1%, 경북 칠곡 13.0%, 전북 김제 12.9%, 충남 서천 12.7%가 뒤를 잇습니다. 대부분 군 단위 소도시입니다.

더 봐야 할 건 괄호 안의 낙찰가율입니다. 화순 32.6%, 고성 35.3%, 서천 35.8%, 울주 37.9% — 많이 나오는 동네가 값도 못 받습니다. 반대로 거제는 재고 대비 9.9%로 많이 나오지만 낙찰가율이 49.2%, 구미는 51.5%입니다. 물량은 나와도 사는 사람이 있습니다.

⑤ 공매를 붙이면 숫자가 뒤집힙니다

공매(온비드)도 세어봤습니다. 숙박 물건이 727건입니다. 법원경매 5년치가 762건인데 공매는 1년에 727건이니 «공매에 숙박이 쏟아진다»고 읽기 쉽습니다. 그런데 아닙니다.

주소에서 층·호수를 떼고 건물 단위로 묶으면 237곳입니다. 그리고 상위 10개 건물이 341건, 전체의 47%를 차지합니다.

한 건물에서 88개 호실이 한꺼번에 나온 겁니다. 전부 분양형 생활숙박시설과 레지던스입니다. 감정가도 호실당 1~2억대입니다. 모텔이 아닙니다.

나머지를 보면 더 분명합니다. 237개 건물 중 182곳(77%)은 1건씩만 나왔습니다. 즉 공매의 절반은 몇 개 분양 단지가 통째로 무너진 것이고, 나머지 절반이 개별 물건입니다. «숙박 공매 727건»을 그대로 읽으면 시장을 잘못 봅니다.

⑥ 저희가 다룬 물건들은 어디에 있나

지난 편들에서 다룬 물건을 이 지도 위에 올려봤습니다.

정선은 재고 대비 6.7%에 낙찰가율 33.5%로 전국에서도 눈에 띄는 자리에 있습니다. 저희가 «여덟 번 유찰된 물건»을 다룰 때 확인한 «정선 숙박 경매는 18건 중 3건만 팔린다»는 감정평가서 통계와 방향이 같습니다. 반대로 남양주는 5년에 1건입니다 — 같은 «경매 물건»이라도 동네가 무너지는 중인지, 개별 사정인지가 완전히 다릅니다.

⑦ 이 숫자로 말할 수 없는 것

먼저 저희 762건이 전국 전부라는 증거가 없습니다. 저희가 모아온 범위이고, 빠진 사건이 있을 수 있습니다. 그래서 «전국에서 몇 위»가 아니라 «우리 원장에서 이렇게 보인다»로 읽어주십시오.

그리고 2026년은 8월까지입니다. 130건이니 연말까지 가면 200건 안팎이 될 텐데, 낙찰가율 41.0%가 연말에 어떻게 될지는 아직 모릅니다. 2021년도 6월부터라 7개월치입니다.