감정가 34%가 «싼 가격»이 되려면
숙제 세 개의 견적이 나와야 합니다

① 수요는 진짜입니다

먼저 좋은 쪽부터. 부산 강서구의 외국인 방문자는 2026년 1~4월 204만 명, 전년 동기 대비 +50.5%(성장률 전국 12위/191개 시군구)입니다.

한 가지는 걸러 읽어야 합니다. 김해공항이 강서구에 있습니다. 이 수치엔 공항을 거쳐 간 사람이 섞여 있을 수 있어, 구 단위 숫자를 «명지 상권의 손님»으로 직역하면 안 됩니다. 그래서 상권 단위로 다시 봤습니다.

기준 · 키우다랩 상권 리포트(2026-07-30 산출) + 감정평가서 위치 기재. 외국인 방문자는 관광데이터랩 시군구 월별 집계(완전월만).

장사가 안 되는 동네의 물건이 아닙니다. 그런데 왜 세 번 유찰됐을까요. 이유는 수요가 아니라 서류에 있습니다.

② 숙제 1 — 유치권 신고 32.8억

이 물건에는 유치권 신고 32억 8천만원이 붙어 있습니다. 유치권은 「공사비 등을 받을 때까지 건물을 점유할 권리」 주장입니다.

신고액이 그대로 인정되는 것은 아닙니다. 다투면 깎이거나 전부 부정되는 경우도 많습니다. 다만 구조가 중요합니다 — 인정되는 만큼이 낙찰가 «위에» 얹힙니다. 최저가 21.1억이라는 숫자는 유치권이 0일 때의 이야기이고, 그 폭은 입찰장이 아니라 법정에서 정해집니다.

③ 숙제 2 — 주차장은 46분의 2만 옵니다

경매 목록의 「외 1필지」 — 정체를 감정평가서 원문에서 확인했습니다. 옆 필지는 현황 주차장(473.8㎡)인데, 이번에 낙찰자에게 넘어오는 것은 그 필지의 지분 2/46 — 환산 20.6㎡뿐입니다.

기준 · 법원 감정평가서(외 1필지 = 지분 2/46 · 20.6㎡, 「주차장으로 이용 중」) · 건축물대장(옥외주차 6대).

호텔이 실제로 쓰는 주차장의 대부분이 남의 공유 지분 위에 있다는 뜻입니다. 자체 주차는 6대 — 이 필지 의존도가 높습니다. 사용료 협의, 공유물분할, 수십 명 공유자와의 정리가 전부 낙찰 «이후의 일»로 넘어옵니다.

④ 숙제 3 — 영업신고의 문턱

숙박업은 건물만 사면 되는 게 아니라 영업자 지위가 정리되어야 합니다. 그런데 이 건물의 건축물현황도(배치도)에는 본건물 외 별동이 없습니다. 현장에 대장에 없는 부속 구조물 — 기계실·보일러실류 — 이 있다면, 신고·승계 과정에서 정상화(철거 또는 양성화)를 요구받을 수 있습니다.

이건 도면과 현장을 대조해 본 사람만 아는 항목입니다. 응찰 전에 세 곳을 확인하십시오 — 건축물대장(위반 등재 여부), 현장(대장 외 구조물), 관할 구청(신고 요건). 셋 중 하나라도 건너뛰면, 낙찰 후에 배웁니다.

⑤ 그래서 계산법 — 실부담 네 항

지난 편 화곡 사례에서 「최저가는 할인율이 아니다, 인수 권리를 더해야 실제 가격」이라고 했습니다. 이 물건은 그 확장판입니다.

이 물건의 가격은 입찰봉투가 아니라 등기부·대장·법정에서 정해집니다. 네 항이 전부 견적되는 사람에게만 34%는 싼 가격입니다.

저희는 이 물건의 감정평가 3방식 산출을 이미 리포트로 만들어 두었습니다. 숫자는 여기 쓰지 않습니다 — 입찰가는 각자의 견적에서 나와야지, 칼럼에서 나오면 안 되기 때문입니다.

⑥ 반박 검증

「외국인 +50.5%면 무조건 호재 아닌가」 — 공항 통과객이 섞였을 수 있어 구 단위 수치는 참고로만. 상권 판단은 반경 1km 실측(경쟁·수요 성격)으로 했습니다.

「유치권 신고는 대부분 부풀려진 것 아닌가」 — 실제로 자주 깎입니다. 그래서 «전액 인수»가 아니라 «인정폭 변수»로 적었습니다. 0으로 만들 수 있다는 확신은 소송 준비가 된 사람의 것입니다.

「승계가 되면 신고 문제는 없는 것 아닌가」 — 승계 여부·요건은 개별 사안의 행정 판단이라 여기서 단정하지 않습니다. 위반 구조물이 있으면 어느 경로든 문턱이 된다는 것까지만 사실로 적습니다.

▶ 이 물건 상세·권리분석 (회원) : https://lab.kiudalab.com/auction/item/court/1436290