낙찰받아도 열쇠는 오지 않습니다
다섯 건에 한 건은 «못 내보내는» 사람이 삽니다

① 먼저 «명도»가 무슨 말인지부터

명도(明渡)는 살고 있는 사람을 내보내고 건물을 넘겨받는 것입니다. 낙찰을 받아 등기를 넘겨받아도 안에 사람이 있으면 들어갈 수 없습니다. 그 사람을 내보내는 일이 명도입니다.

내보내는 방법은 둘입니다.

그럼 «버틸 자격»이 무엇이냐. 지난 편에서 본 인수·소멸이 그 답입니다. 지난 편 물건을 그대로 봅니다.

돈만 보면 8,000만원을 잃는 L○○ 쪽이 더 크게 손해입니다. 그런데 낙찰자에게 골치인 쪽은 반대입니다. 4,700만원짜리 Y○○은 돈을 주기 전에는 나가게 할 방법이 없습니다.

왜 그런지는 법에 적혀 있습니다.

② 법이 정한 길 — 민사집행법 제136조

세 가지가 한 문장에 들어 있습니다.

· «6월 이내» — 대금을 낸 뒤 6개월 안에 신청해야 합니다. 넘기면 인도명령이 아니라 소송으로 갑니다.
· «채무자·소유자 또는 부동산 점유자» — 전 주인이든 세입자든 대상이 됩니다.
· «다만 … 대항할 수 있는 권원» — 여기서 갈립니다.

«권원(權原)»은 «그 자리에 있을 자격»이라는 뜻입니다. 어려운 말이지만 내용은 간단합니다. 새 주인에게 «나는 여기 있을 자격이 있다»고 말할 수 있는 사람은 못 내보낸다는 것입니다. 지난 편의 «인수» 임차인이 바로 그 사람입니다.

같은 조 제4항은 전 주인이 아닌 사람(세입자 등)을 내보내려면 «심문»을 거치라고 합니다 — 법원이 그 사람을 불러 «왜 여기 사느냐»고 물어보는 절차입니다. 제6항은 명령을 따르지 않으면 «집행관»에게 맡길 수 있다고 합니다 — 법원 소속으로 실제 현장에 나가 짐을 들어내는 사람입니다.

이 갈림길이 실제로 얼마나 큰지를 시간으로 재 보겠습니다.

2~3주 대 14개월입니다. «인도명령이 되느냐»가 갈림길이라고 한 이유가 이 차이입니다.

③ «돈을 줬는데 안 나가면 어떻게 하나»

인수 임차인은 보증금을 줘야 나갑니다. 그럼 돈을 먼저 주고 나서 안 나가면 어떻게 될까요. 여기서 중요한 것은 법이 «먼저 주고 기다리는» 구조로 짜여 있지 않다는 점입니다.

대법원은 보증금 반환과 건물 인도를 «동시이행» 관계로 봅니다. 돈을 주는 것과 열쇠를 받는 것을 동시에 한다는 뜻입니다.

마지막 판례를 뒤집어 읽으면 실무가 나옵니다. «이행제공»을 한 순간부터는 상대의 점유가 불법점유가 되고, 그때부터 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이행제공 전에는 못 합니다. 시계를 돌리는 스위치가 «이행제공»입니다.

그래서 «돈을 줬는데 안 나간다»는 상황은 만들지 않는 것이 요령입니다. 잔금·열쇠·명도확인서를 한자리에서 교환하거나, 그게 안 되면 공탁 등으로 이행제공을 성립시켜 둡니다.

다만 저희가 확인하지 못한 것이 있습니다. 보증금을 다 준 뒤에도 안 나갈 때 인도명령이 되는지, 명도소송을 해야 하는지는 공개 자료로 갈리지 않았습니다. 공개된 실무 설명은 «대항력 있는 임차인에게는 인도명령을 신청할 수 없다»까지만 쓰고 있습니다. 이 부분은 변호사와 상의할 영역입니다.

그리고 시간이 겹칩니다. 인도명령 기한은 대금을 낸 날부터 6개월인데, 보증금 반환을 협상하는 동안에도 그 시계는 돌아갑니다.

④ 그래서 몇 건이나 못 내보내나

배당표 270건을 점유 형태로 갈랐습니다.

· 소멸 임차인만 110건(40.7%) — 세입자는 있지만 전부 대항력이 없습니다. 인도명령 대상입니다(제4항에 따라 심문을 거칩니다)
· 임차인 없음 109건(40.4%) — 배당표에 임차인이 없습니다. 채무자·소유자가 직접 쓰고 있는 것으로 추정됩니다
· 인수 임차인 있음 51건(18.9%) — 제1항 단서에 걸립니다. 보증금을 주기 전에는 못 내보냅니다

합치면 219건(81.1%)은 인도명령을 신청할 수 있고, 51건은 안 됩니다. 다섯 건에 한 건꼴입니다.

⑤ 나가는 쪽이 잃는 돈

«소멸»로 적힌 임차인은 202명입니다. 금액이 확인된 87명이 잃는 보증금은 한 사람당 중앙 3,000만원, 모두 합해 74억원입니다.

낙찰자에게 이 숫자는 «상대가 순순히 나갈 이유가 없다»는 뜻입니다. 법적으로는 내보낼 수 있지만, 3,000만원을 잃고 나가는 사람이 열쇠를 순순히 건네줄 것으로 보기는 어렵습니다. 명도가 시간과 돈을 먹는 이유가 여기 있습니다.

⑥ 가장 어려운 쪽 — 유치권, 그리고 우리가 못 세는 것

점유가 얽히는 마지막 유형이 유치권(留置權)입니다. «받을 돈이 있으니 물건을 안 내주겠다»는 권리입니다. 옷을 맡기고 세탁비를 안 내면 세탁소가 옷을 안 주는 것과 같습니다. 건물에서는 공사대금을 못 받은 시공사가 건물을 점유하고 안 비켜주는 형태로 나타납니다. 수집분 323건 중 23건(7.1%)에 신고돼 있습니다.

그런데 유찰 횟수를 갈라 보면 유치권 중앙 3.0회 vs 없음 3.0회, p=1.000입니다. 지난 편의 인수 보증금과 똑같이, 여기서도 값이 저절로 깎이지 않습니다.

두 번 같은 결과가 나왔습니다. 경매 시장은 «떠안는 부담»을 값에 잘 반영하지 않습니다.

솔직히 적습니다. «우리 데이터»로는 명도 비용과 기간을 아직 세지 못합니다. 앞에서 쓴 기간은 법원 공식 통계와 공개 실무 자료이지 우리가 모은 사건에서 뽑은 값이 아닙니다. 수집분 323건을 전부 훑어도 «명도»·«인도명령»·«현황조사»·«전입세대»는 0건입니다. 우리가 모으는 자료에 그 항목이 없습니다.

그래서 이 글은 «얼마»가 아니라 «누구»를 셌습니다. 저희가 세지 못한 것은 세지 못했다고 적는 편이 낫다고 봅니다. 있는 척한 숫자보다 없다고 적힌 칸이 판단에 도움이 됩니다.