은행은 왜 18%를 깎아서
오늘 파는가

① 어느 대출의 26개월

② 방아쇠는 «연체 14일»이었습니다

이 표에서 봐야 할 지점은 두 번째 줄입니다. 약정서의 기한이익상실 조항은 이렇게 적혀 있었습니다 — «이자 등을 지급하여야 할 때부터 계속하여 14일간 지체한 때». 그 전까지 이 대출은 금리 5%대의 평범한 시설자금이었고, 그 뒤로는 한 번도 평범한 길로 돌아가지 못했습니다.

기한이익상실은 이름은 어렵지만 뜻은 단순합니다 — «만기까지 나눠 갚을 권리»가 사라지는 것입니다. 그 순간 남은 원금 전체가 즉시 상환 대상이 되고, 밀린 이자가 아니라 원금 전체에 연체금리가 붙기 시작합니다. 월 2천만원 이자가 부담이던 사업장에 갑자기 40억 상환 의무와 연 8~15% 연체이자가 얹히는 겁니다. 이 대출이 살아 돌아올 확률은 여기서 이미 정해졌습니다.

③ 채권은 매일 커지는데, 담보는 매일 작아졌습니다

기한이익상실 뒤 이 채권의 장부는 이렇게 움직였습니다. 원금 40억 남짓에 연체이자가 연 8~15%로 붙어, 1년 만에 이자만 3억 넘게 쌓였습니다. 서류상 받을 돈은 47억이 됐습니다.

같은 기간 담보는 반대로 갔습니다. 공매 예정가격이 감정 50억대에서 일곱 번 만에 30억까지 내려왔는데도 낙찰자가 없었습니다. 즉 이 시점 은행의 장부에는 «받을 돈 47억, 시장이 매긴 담보값 30억 미만»이 적혀 있는 겁니다.

④ 연체이자 15%는 자산이 아니라 속도계입니다

여기서 많은 분들이 놓치는 착시가 나옵니다. 연 8~15%로 불어나는 연체이자를 보면 «은행은 기다릴수록 더 받는 것 아닌가» 싶지만, 회수할 수 있는 돈의 상한은 담보값입니다. 담보가 30억이면 채권이 47억이든 60억이든 받는 건 30억입니다.

그러니 불어나는 숫자는 자산이 아니라 회수 못 할 금액이 커지는 속도계일 뿐입니다. 채무자 입장에서도 마찬가지입니다 — 갚을 길이 없는데 채무만 커지니 협상의 여지가 매달 좁아집니다. 시간은 이 테이블의 누구 편도 아니었습니다.

⑤ 은행의 선택지는 사실상 둘이었습니다

공매를 다시 돌리면 30억을 받을 «수도» 있습니다. 그런데 그 30억은 일곱 번 유찰된 시장에서의 기대값이고, 새 공고는 규칙상 감정가부터 다시 내려와야 해서 몇 달이 더 갑니다. 그 사이 건물은 비어 있고, 관리비는 쌓이고, 부실채권을 들고 있는 동안의 내부 비용은 계속 나갑니다.

⑥ 27억은 실수가 아니라 «시간값의 청구서»입니다

27억 «지금 확정»과 30억 «내년 어쩌면» — 이 간격이 3억보다 좁다고 판단되는 순간, 은행은 팝니다. 싸게 파는 게 아니라 시간값을 지불하고 확실성을 사는 것입니다.

숙박업 매물이 안 팔릴 때 매도자들이 겪는 것과 같은 계산입니다. 호가를 지키며 1년을 기다리는 비용 — 공실, 관리비, 이자, 그리고 기회비용 — 을 합치면 «지금 깎아 파는 것»이 이기는 지점이 옵니다. 은행은 그 지점을 숫자로 계산할 뿐입니다. 40억대 채권이 27억이 된 건 누군가의 실수가 아니라 26개월간 쌓인 시간비용의 청구서입니다.

⑦ 사는 쪽에서 보면 — 57%에 «1번 순서»를 삽니다

뒤집어 보면, 사는 쪽은 서류상 받을 돈 47억짜리 권리를 27억, 57%에 사는 겁니다. 건물이 얼마에 팔리든 그 돈을 가장 먼저 받아갈 순서가 함께 옵니다. 30억에만 팔려도 3억이 남고, 그 이상이면 그만큼 더 남습니다.

물론 이 계산은 «내 앞에 아무도 없다»는 전제 위에 서 있습니다. 선순위 담보, 앞선 수익권, 보증금 안은 임차인 — 하나라도 있으면 57%가 아닙니다. 저희는 이 물건에서 그 전제를 등기부·수익권증서·전입세대·임대차 확인서 네 장의 서류로 확인했고, 전부 깨끗했습니다.

⑧ 남는 질문 — 그래서 이 건물은 얼마짜리인가

이 건물에는 지금 값이 다섯 개 붙어 있습니다. 담보평가액, 공매 감정가, 유찰 끝의 최저가, 채권 가격, 그리고 서류상 채권 원리금. 같은 건물인데 가장 큰 값과 가장 작은 값이 두 배 차이 납니다. 다음 편에서 다섯 값을 나란히 놓고, 저희 매출 데이터로 여섯 번째 값 — 영업으로 벌 수 있는 돈 기준의 값 — 을 계산합니다.

덧붙여 이 편의 은행 쪽 계산은 공개 자료가 아닌 부분(충당금·내부 비용)이 있어 구조상의 설명입니다. 저희가 서류로 확인한 것은 타임라인과 금액이고, «그래서 은행이 이렇게 판단했다»는 그 구조에서 따라 나오는 해석입니다.