설거지하고
가라는 펜션,
법에는 없습니다

① 법에는 없습니다

기사에 인용된 변호사의 설명은 분명합니다 — «숙박 관련 법령은 영업자의 시설 기준과 위생 관리 의무를 규정할 뿐, 투숙객에게 청소나 원상복구를 요구하고 있지 않다»는 것입니다. 관광진흥법에도, 공중위생관리법에도, 농어촌정비법에도 없습니다.

다만 계약은 다릅니다. 예약할 때 «이용 수칙에 동의합니다»를 누르고 들어갔다면 그건 법적 의무가 아니라 계약상 의무가 될 수 있습니다. «법에 없다»와 «안 지켜도 된다»는 같은 말이 아닙니다. 다툼이 생기면 사전에 알렸는지, 동의를 받았는지가 갈림길이 됩니다.

② 그런데 «펜션»은 법이 하나가 아닙니다

기사가 짚은 진짜 문제는 여기입니다. 같은 «펜션» 간판인데 소관 부처와 근거법이 다릅니다.

근거법이 다르면 시설 기준도, 감독 부서도, 분쟁이 생겼을 때 찾아갈 곳도 다릅니다. 통일된 표준 이용약관이 없는 이유가 이것입니다.

③ 우리 원장에서 «펜션»은 대부분 이겁니다

상호에 «펜션»이 든 1,605곳 가운데 1,394곳(86.9%)이 «숙박업(생활)»입니다. 여관업이 96곳, 숙박업 기타가 98곳입니다. 이름은 펜션인데 법으로는 생활숙박업인 셈입니다.

④ 그래서 나머지 원장을 받아왔습니다

여기서 우리 한계를 먼저 말해야 합니다. ③의 표는 공중위생법에 신고된 것만입니다. 농어촌민박업과 관광펜션업은 소관 부처가 달라 다른 곳에서 따로 받아야 합니다. 그래서 받았습니다. 39,551곳이 나왔습니다.

기준 · 공중위생법 숙박업은 «펜션» 상호 필터, 나머지는 업종 전체. 농어촌민박·관광펜션업은 인허가 원장을 그대로 받은 것이라 상호와 무관하게 전수입니다.

열에 아홉이 농어촌민박입니다 — 36,614곳, 92.6%. 관광펜션업이 1,325곳(3.4%), 공중위생법 쪽은 4.1%뿐입니다. 사장님이 «펜션»이라 부르는 것의 본체는 농어촌민박이고, 그건 숙박업이 아니라 농어촌 소득사업으로 관리됩니다.

근거법이 다르면 시설 기준도, 감독 부서도, 분쟁이 생겼을 때 찾아갈 곳도 다릅니다. 같은 «펜션» 간판을 달고 자는데 손님은 자기가 어느 법 아래 있는지 알 방법이 없습니다. 표준 이용약관이 없는 이유가 이것입니다.

⑤ 기사와 반대 결과가 나왔습니다

기사는 원인을 이렇게 봅니다 — «과거 펜션은 내 집 한편을 빌려주는 민박이었는데 지금은 비싼 값을 받는다. 시설은 고급화했는데 민박 시절 관행이 남아 갈등이 커진다.» 그래서 정말 커졌는지 세어봤습니다.

기준 · 상호에 «펜션»이 든 영업 중 업소, 인허가 연도 5년 구간. 객실수는 기재율이 높아 주 지표로 썼습니다. 연면적은 기재 건수가 적어(구간당 12~83곳) 참고로만 보십시오.

반대였습니다. 2000년대 초에 인허가받은 펜션은 객실 중앙값이 14실인데, 2025년 이후 등록분은 4실입니다. 3.5분의 1로 줄었습니다.

표본이 1,605곳이라 «우연 아니냐»고 물을 수 있습니다. 그래서 방금 받아온 농어촌민박 원장으로 다시 쟀습니다 — 객실수가 적힌 35,718곳(97.6%)입니다. 같은 방향이었습니다. 2005~09년 인허가분이 4실, 2025년 이후는 2실입니다. 서로 다른 부처의 두 원장이 똑같이 말합니다 — 펜션은 커진 게 아니라 계속 작아지고 있습니다.

여기서 한 가지를 먼저 걸러내야 합니다. «새로 신고된 것»에는 새로 시작한 집만 있는 게 아닙니다. 남이 하던 민박을 넘겨받아 자기 이름으로 다시 신고하면 그것도 «신규»로 찍힙니다. 그래서 같은 지번에 먼저 폐업한 민박이 있으면 승계로 보고 갈랐습니다 — 2,440곳(6.7%)이었습니다.

갈라놓으니 승계 쪽이 더 큽니다. 2020~24년 신고분의 객실수 중앙값이 순수 신규는 2실인데 승계는 3실, 연면적 실측으로도 신규 84곳이 110㎡인데 승계 16곳은 163㎡입니다. 큰 집은 새로 짓는 게 아니라 손바뀜으로 남아 있습니다. 그러니 승계를 안 빼면 «새로 여는 집»이 실제보다 커 보입니다 — 빼고 보면 더 작습니다.

그리고 이건 시장이 그렇게 움직인 게 아닙니다. 법이 크기와 자격을 묶어놨습니다.

⑥ 크기도, 자격도 법이 정합니다

왜 작아지는가. 농어촌민박에는 크기 상한과 자격 요건이 둘 다 있습니다. 조문만 짧게 옮깁니다.

법제처 해석에 따르면 230㎡ 는 건물 전체 연면적이고, 이 상한을 둔 이유는 «상업화·대형화된 펜션이 민박을 표방해 난립하는 것을 방지»하기 위해서입니다. 거기에 주인이 그 집에 살아야 하니, 살림 공간을 뺀 나머지가 객실이 됩니다. 230㎡짜리 집이어도 절반은 주인이 씁니다.

실제로 그런지 건축물대장을 직접 조회했습니다. 농어촌민박 원장에는 연면적이 비어 있어서, 무작위 250곳의 주소로 대장을 두드렸습니다. 242곳이 나왔고 그중 주용도가 단독·다가구주택인 214곳을 세웠습니다.

85.5%가 230㎡ 미만이고 중앙값은 145㎡, 44평입니다. 막대가 200㎡ 언저리에서 뚝 떨어집니다 — 법이 그어놓은 선이 그대로 보입니다. 시기별로도 2005~09년 184㎡에서 2025년 이후 90㎡로 줄었습니다.

다만 «상한이 낮아져서 작아졌다»는 아닙니다. 이 상한은 2005년 11월에 «45평 미만»으로 처음 생겼고, 지금의 230㎡ 는 그보다 넓어진 것입니다. 천장은 오히려 높아졌습니다. 법이 어떻게 바뀌어 왔는지는 이야기가 길어서, 오늘 낮 12시 «데이터 리서치» 편에서 따로 정리합니다.

⑦ 그래서 청소를 손님에게 넘깁니다

여기서 뒷정리 논란이 나옵니다. 객실 2개짜리 숙소에 청소 인력을 상주시킬 수 없습니다. 사람을 부르면 객실당 인건비가 그대로 원가가 됩니다. 30실짜리 모텔은 청소 이모님 한 분이 하루에 다 돌지만, 두세 칸짜리는 그 하루치 인건비를 객실 두세 개가 나눠 져야 합니다.

«설거지하고 가세요»는 인심의 문제가 아니라 인건비의 문제이고, 그 인건비 구조는 법이 정한 크기에서 나옵니다. 값은 30만원인데 운영은 두세 칸 민박이라면, 그 간극이 수칙이라는 이름으로 손님에게 넘어갑니다.

그러니 이 논란을 «사장이 나쁘다»로 끝내면 아무것도 안 바뀝니다. 크기를 묶어둔 채 값만 오르면 같은 일이 반복됩니다. 기사에서 전문가들이 표준 이용약관과 관리체계 일원화를 말한 이유가 여기 있습니다.

⑧ 그러면 사장님은 어떻게 해야 하나

법에 없다는 건 «시키면 안 된다»가 아니라 «계약으로만 된다»는 뜻입니다. 그러니 다툼을 줄이는 방법은 분명합니다.

첫째, 예약 화면에서 미리, 눈에 띄게 알립니다. 퇴실 후 문자로 통보하면 계약이 아니라 요구가 됩니다.
둘째, 범위를 좁히고 구체적으로 적습니다. «분리수거함에 쓰레기 넣기»는 되지만 A4 세 장은 다툼을 부릅니다.
셋째, 안 하면 어떻게 되는지를 적을 거라면 금액과 근거를 함께 밝힙니다. 근거 없는 «청소비 차감»이 분쟁의 대부분입니다.

그리고 하나 더 — 가격표에 넣는 방법도 있습니다. 청소비를 요금에 포함해 «아무것도 안 하고 가셔도 됩니다»로 파는 곳들이 이미 있습니다. 수칙으로 받을 것인가, 값으로 받을 것인가의 선택입니다.

⑨ 우리가 못 세는 것

첫째, 세 원장의 «영업 중» 기준이 같은지 확인하지 못했습니다. 부처가 다르면 휴업·폐업 처리 시점과 정비 주기가 다릅니다. ④의 합계는 세 원장을 그대로 더한 값이지 중복을 걸러낸 값이 아닙니다. 한 건물이 두 법에 걸쳐 신고돼 있을 수도 있습니다.

둘째, 연면적은 표본 214곳입니다. 농어촌민박 원장에 연면적 항목이 비어 있어(기재율 0%) 건축물대장을 직접 조회했는데, 36,614곳을 다 두드릴 수는 없어 무작위 250곳만 봤습니다. 게다가 표제부는 한 지번에 여러 동이면 그중 하나만 잡힙니다 — 조회된 242곳 중 28곳이 주택이 아니라 근린생활시설로 나왔고, 그건 민박집이 아니라 같은 지번의 다른 건물을 집은 것으로 봅니다. 그래서 주택만 추려 세웠습니다. 그림의 «300㎡ 이상» 막대에도 같은 오차가 섞여 있습니다.

셋째, 승계 판별은 «같은 지번 + 먼저 폐업»이라는 대용치입니다. 폐업 원장에 남아 있는 기록이 최근 것에 치우쳐 있어 오래된 승계는 신규로 잡혔을 수 있습니다. 주소 표기가 다르면 같은 자리도 못 붙입니다. 6.7%는 하한으로 보십시오.

넷째, 제도와 하락선의 «인과»는 증명하지 못했습니다. 상한과 거주 요건이 언제 생겼는지는 조문으로 확인했지만, 우리 데이터는 그 전부터 이미 내려오고 있었습니다. 시점이 겹치는 것과 그것이 원인인 것은 다릅니다. 상관까지만 봤습니다. 법이 어떻게 바뀌어 왔는지는 오늘 낮 12시 편에서 제대로 정리합니다.

다섯째, «펜션» 상호로 걸렀습니다. 간판에 펜션을 안 쓰는 곳은 빠지고, 이름만 펜션인 모텔은 들어옵니다. ④의 한계와 겹쳐 이 표는 전국 펜션의 표본이 아닙니다.

여섯째, 청소비와 인건비를 못 셉니다. ⑥은 구조에 대한 설명이지 실측이 아닙니다. 펜션 운영 원가는 우리 원장에 없습니다.