전국 숙박업 매각차액 1위와 3위는
같은 브랜드입니다 — 저희 겁니다

① 전체 매각차액 TOP 5 — 규모 무관, 전국

절대액 1위는 역시 대형입니다 — 머큐어 홍대, 2,430억에 사서 2,620억에 팔았습니다. 그런데 수익률을 보십시오. +8%. 4년 보유의 결과입니다. 큰돈이 움직인 기록이지, 장사를 잘한 기록이 아닙니다. 그리고 5위 — 42실짜리 중소형 호텔이 2,430억짜리들 사이에 끼어 있습니다. 이 표의 진짜 이야기는 여기서 시작합니다.

② 120실 이하로 자르면 — 수익률의 세계

대형을 빼면 판이 바뀝니다. 절대액은 반으로 줄지만 수익률이 +92%, +148%, +275%로 뜁니다. 의정부 스타루비 — 35실, 20억에 사서 6년 뒤 75억. 대형 호텔의 세계가 자본의 게임이라면, 120실 아래는 안목의 게임입니다. 어떤 건물을 골라 어떻게 바꾸느냐가 수익률을 만듭니다.

③ 브랜드 호텔만 보면 — 매각차액 TOP 10

표에서 먼저 보이는 건 1·3위가 아니라 객실 수입니다. TOP 10 중 9곳이 40~54실 — 우리가 흔히 «모텔 하나 규모»라 부르는 그 크기입니다. 수백억대 매각차익은 대형 호텔의 전유물이 아니라, 사장님 한 명이 운영하는 규모의 건물에서 나오고 있습니다.

④ 그런데 이 표들이 얼마나 예외인지부터 — 시장의 바닥값

시장 전체의 «보통»은 +2.56억입니다. 1위의 +76.5억은 중앙값의 30배 — TOP 10은 예외적 사건이지 시장의 평균이 아닙니다. 그리고 다섯 건 중 한 건은 손해 보고 팝니다. 이 두 숫자를 먼저 놓지 않으면 순위표는 복권 광고가 됩니다.

⑤ ①번 표에 대형이 딱 두 곳뿐인 이유 — 재매각의 99%는 120실 이하

①번 표를 다시 보면 이상한 점이 있습니다. 규모 제한 없이 뽑았는데 대형은 머큐어와 맹그로브 둘뿐이고, 나머지는 전부 중소형입니다. 우연이 아닙니다 — 재매각 965건 중 120실 초과는 7건, 전체의 0.7%입니다.

대형 호텔은 애초에 손바뀜 자체가 거의 없습니다. 살 수 있는 주체가 펀드·리츠·법인으로 좁고, 거래 한 건에 수년이 걸립니다. 반면 120실 이하는 매년 백 건 넘게 사고팔리는 살아 있는 시장입니다. 매각차액이라는 «출구의 성적표»가 존재하는 시장은 사실상 중소형뿐입니다.

⑥ 지점 수로 나눠 보면 — 222개점의 5석 vs 6개점의 2석

브라운도트의 TOP 10 다섯 자리는 대단한 기록입니다 — 다만 222개 지점을 깔고 얻은 다섯 자리입니다. 호텔이쁘다는 전국 6개 지점에서 재매각 4건, 그중 2건이 TOP 10에 들어갔고 지점당 중앙 차액이 +29.2억으로 다음 브랜드의 4배입니다. 물론 4건은 작은 표본입니다. 저희가 말할 수 있는 것은 «이쁘다가 최고 브랜드»가 아니라 — «지금까지 판 것마다 시장 중앙값의 10배 이상을 남겼다»

⑦ 다섯 건 중 한 건은 손해 봅니다 — 차손 179건의 지도