39층이 서자 모텔이 팔리기 시작했습니다
늦게 산 사람들이 멈춰 섰습니다

① 이 동네가 실제로 지은 것

세 건 모두 대지 1,200~1,320㎡ 위에 20~39층을 올렸습니다. 그리고 2024년에 준공된 써밋프레스티지는 원래 모텔이 있던 자리입니다.

모텔을 헐고 오피스텔이 서는 게 이 동네에서 실제로 된다는 게 확인된 것입니다.

② 그런데 모텔 한 채로는 안 됩니다 0곳

월곶동 숙박 건축물 31필지를 대장으로 전부 폈습니다. 대지면적 중앙값은 399㎡입니다. 앞에서 본 개발들이 쓴 땅은 최소 1,215㎡였습니다.

혼자서 그 크기가 되는 모텔은 0곳입니다. 한 곳도 없습니다.

[왜 지금인가] 규제가 풀린 게 아닙니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조는 일반상업지역 용적률을 200% 이상 1,300% 이하로 정하고 있습니다. 써밋프레스티지가 실현한 1,299%는 그 상한을 꽉 채운 값입니다.

반면 월곶 모텔의 용적률 중앙값은 319%입니다. 1997~98년에 5~6층으로 지었기 때문입니다. 쓸 수 있는 것의 4분의 1만 쓰고 있는 셈입니다.

그러면 방법은 하나입니다. 옆집과 같이 파는 것.

③ 그래서 시행사는 '블록'을 삽니다

본번별로 묶으면 1003번지 3,426㎡ · 1002번지 2,937㎡ · 1007번지 2,458㎡입니다. 혼자선 한 곳도 안 되는데, 묶으면 전부 넘습니다.

이번 공매 물건이 바로 1002번지입니다. 등기부를 보면 주식회사 서원디앤씨가 2021년 10월에 1002-9를 사고, 2022년 3월에 1002-10·11을 한 매매목록으로 묶어 샀습니다. 그리고 2022년 4월 28일, 세 필지를 같은 날 케이비부동산신탁주식회사에 담보신탁했습니다.

여기에 건물이 선 적 없는 나대지 세 필지(1,279㎡)가 붙습니다. 감정평가서가 여섯 필지를 한 부로 평가한 이유입니다. 합치면 2,410㎡ — 써밋프레스티지가 쓴 땅의 2.0배입니다.

모텔 세 채를 산 게 아니라, 지을 수 있는 크기의 땅을 만든 것입니다.

④ 그리고 멈췄습니다

땅은 모였는데 새 건물은 서지 않았습니다. 그 사이 압류가 붙은 이유가 지방세라는 점이 이 상태를 말해 줍니다 — 사업에서 번 돈이 아니라 보유세에서 막힌 것입니다.

이건 이 한 팀만의 일이 아닙니다. 3월 말 기준 저축은행·여전사·상호금융의 토지담보대출 연체율은 31.88%입니다(전분기 +2.20%p). 토지담보대출은 땅을 사놓고 아직 착공하지 못한 단계에서 쓰는 돈입니다. 세 건 중 한 건이 연체 중이라는 뜻입니다.

⑤ 값은 어디서 나오나

감정평가서를 보면 값이 어디서 나오는지 분명합니다. 세 필지 감정액 중 91.0%가 토지이고 건물은 9.0%입니다. 토지는 ㎡당 1,100만원인데, 1997년에 지은 건물에는 잔가율 10/50이 매겨졌습니다.

객실 106실짜리 숙박시설이 아니라, 면적 1,131㎡짜리 땅으로 값이 매겨진 것입니다.

그리고 이 물건을 숙박시설로 다시 열 생각이라면 계산이 하나 더 붙습니다. 감정평가서의 건물 평가는 구조체 원가 기준이고, 오래 닫혀 있던 건물은 설비·인테리어를 다시 해야 합니다. 그 비용은 감정가에도 최저입찰가에도 들어 있지 않습니다.

그리고 신탁이 걸려 있습니다. 등기부에는 "임대차 등의 법률행위를 할 때는 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부로 신탁의 목적·수익자·처분 조항을 확인할 필요가 있다"는 주의사항이 붙어 있습니다. 신탁원부를 떼기 전에는 무엇을 인수하는지 알 수 없습니다.