월세를 안 내고
문을 닫고 나갔습니다

왜 하필 지금
이런 제안이 올까요

먼저 이 이야기부터 해야겠습니다. 건물이 안 팔리는 이유는 하나입니다. 살 이유가 없어서입니다.

값이 비싸서가 아닙니다. 사는 사람 입장에서 생각해 보시면 됩니다. 왜 하필 내 건물을 사야 합니까.

부동산은 이 셋 중 하나로 팔립니다. 그런데 오래된 모텔은 대개 셋 다 아닙니다. 땅값만큼 받자니 아깝고, 수익률은 낮고, 사는 사람이 뭘 고쳐야 할지도 모릅니다.

기다린다고 팔리지 않습니다.
기다리는 동안 건물은 늙습니다.

그래서 「고쳐서 매출을 올려 드리겠습니다」가 솔깃한 겁니다. ②번을 만들어 주겠다는 말이니까요. 방향은 맞습니다. 문제는 그다음입니다.

「월세는 저희가 드립니다」
여기서 마음이 놓입니다

제안은 대개 이렇게 옵니다. 공사도 저희가 하고, 브랜드도 붙이고, 운영도 저희가 합니다. 사장님은 매달 월세만 받으십시오.

금액이 붙습니다. 월 얼마. 지금 버는 것보다 훨씬 큽니다. 그리고 「저희는 업계에서 제일 큰 회사입니다」가 따라옵니다.

여기서 두 가지가 겹쳐 마음이 놓입니다.

①은 사실입니다. 빌려주는 계약(임대차)이라면 정말 그렇게 되어 있습니다. 그래서 임대차가 안전해 보이고, 어떤 면에서는 실제로 그렇습니다. 못 내면 그건 빌려 간 쪽의 빚이 되니까요.

②가 문제입니다. 이 업계에는 순위를 매기는 곳이 없습니다. 대개 자기가 붙인 말입니다. 그리고 설령 정말 제일 크다 해도 — 계약서에 도장을 찍는 회사는 그 회사가 아닌 경우가 많습니다.

이 이야기는 4편에서 따로 하겠습니다. 지금은 순서를 계속 보겠습니다.

공사비가
내 쪽에서 나갑니다

리모델링은 수억에서 수십억이 듭니다. 건물주에게 그 돈이 없는 경우가 대부분입니다. 있었으면 진작 했겠지요.

그래서 이렇게 진행됩니다.

당장 내 주머니에서 나가는 돈은 없습니다. 그래서 안 할 이유가 없어 보입니다. 그런데 ②와 ③을 다시 보셔야 합니다.

보증금은 원래 월세가 밀릴 때 대신 맞아 주는 돈입니다. 그 돈이 벽과 가구로 바뀌면 밀렸을 때 깎을 것이 없습니다.

공사비로 나간 보증금은
담보가 아니라 이미 쓴 돈입니다.

빌리는 사람이
공사도 합니다

④번을 따로 봐야 합니다. 건물을 빌려 갈 회사가 공사도 맡습니다. 한 번에 되니 편해 보입니다.

그런데 이러면 공사비를 받는 쪽과 하자를 책임질 쪽이 같아집니다.

이럴 때 쓰는 장치가 하자보수 이행증권입니다. 보험사가 「하자가 나면 우리가 고쳐 주겠다」고 보증하는 증서입니다. 잔금을 주기 전에 받아 두는 것이 원칙입니다.

그런데 이 구조에서는 안 주는 경우가 있습니다. 그리고 안 줘도 공사는 이미 시작됐고, 대출도 실행됐고, 보증금도 들어갔습니다. 멈출 수가 없습니다.

증권이 없으면 하자가 나도 잡을 수단이 없습니다. 잔금을 안 주고 버티는 방법이 있는데, 그러면 공사비를 못 받았다며 유치권을 주장할 수 있습니다. 건물에 현수막이 걸리는 게 이 단계입니다.

약속한 담보를
걸 수 없게 됩니다

계약서에는 대개 이런 조항이 들어갑니다.

문제는 그 약속을 지킬 수 있는 상태인가입니다.

공사비 대출을 받을 때 은행이 신탁을 요구하는 경우가 많습니다. 건물 명의를 잠시 신탁회사 앞으로 돌려 두는 것입니다. 실제 주인은 나지만 등기상 주인이 아니게 됩니다. 그러면 내가 담보를 걸어줄 수가 없습니다.

약속을 어긴 게 아니라
어길 수밖에 없게 된 겁니다.

이게 드문 일이 아닙니다. 얼마나 흔한지는 3편에서 등기부로 확인해 드리겠습니다.

여기가 이 순서에서 가장 이상한 대목입니다. ②를 주선한 쪽과 ⑤를 주장하는 쪽이 같습니다. 자기가 데려온 대출이 자기가 요구한 담보를 불가능하게 만들었는데, 그 결과를 내 잘못이라고 합니다.

그리고 그게
월세를 안 내는 이유가 됩니다

어느 달부터 월세가 안 들어옵니다. 물어보면 답이 옵니다. 「담보 설정 약속이 이행되지 않았습니다」

서류로만 보면 틀린 말이 아닙니다. 계약서에 적혀 있고 실제로 안 걸려 있으니까요. 그래서 처음엔 내가 잘못한 것 같습니다.

그런데 시점을 맞춰 보면 다르게 보입니다.

담보 이야기를 하면서 정작 요구하는 건 월세 인하입니다. 담보를 걸어 주면 밀린 월세를 다 내겠다고는 하지 않습니다.

담보는 이유가 아니라 명분입니다.
진짜 이유는 매출입니다.

그 매출이 왜 예상만큼 안 나오는지는 2편에서 데이터로 보여 드리겠습니다. 미리 한 줄로 말씀드리면 — 대개 처음부터 낼 수 없는 금액이었습니다. 연평균으로 계산하면 되는 것처럼 보이지만, 손님 없는 달로 옮기면 안 됩니다.

그 사이에도
이자는 매달 나갑니다

월세가 안 들어오는 동안에도 대출 이자는 나갑니다. 그 대출은 앞에서 본 대로 내 이름으로, 내 건물을 담보로 받은 것입니다.

협의를 시도합니다. 월세를 조금 깎아 주면 정상화하겠다고 합니다. 깎아 줘도 다시 밀립니다. 매출이 그만큼 안 나오기 때문입니다.

그리고 어느 날 문을 닫고 나갑니다.

소송은 이깁니다
받아낼 데가 없을 뿐입니다

소송을 겁니다. 계약서가 있으니 대개 이깁니다. 이기고 나서가 문제입니다.

판결을 받기까지도 오래 걸립니다. 법원이 낸 통계입니다.

2025 사법연감(2024년 처리분). 소가 5억원 미만은 단독, 그 이상은 합의부가 맡습니다.

그동안 이자는 계속 나갑니다. 여기까지도 나쁜데 두 가지가 더 붙습니다.

입을 막는 장치는 숙박업에만 있는 게 아닙니다. 지식산업센터 분양 피해에서는 「불법 계약 사실을 수사기관과 언론에 알리지 않는다」는 확약서를 쓰는 조건으로 계약금을 돌려준 사례가 보도됐습니다. 같은 장치가 다른 분야에서 먼저 쓰였습니다.

이 둘이 겹치면 내가 쥔 카드가 없어집니다. 나가라고 할 수도, 팔고 나올 수도, 알릴 수도 없습니다.

출발점으로 돌아온 게 아닙니다.
빚을 지고 돌아온 것입니다.

계약 전에
이 다섯 개를 물어보십시오

다섯 개입니다. 계약서를 쓰기 전에 물어야 합니다. 도장을 찍고 나면 답이 달라집니다.

좋은 제안도 많습니다. 저는 브랜드를 붙이고 고쳐서 매출을 올리는 방식 자체가 나쁘다고 생각하지 않습니다. 실제로 잘된 곳도 봤습니다. 다만 잘된 곳과 깨진 곳의 차이가 대부분 이 다섯 개에서 갈렸습니다.

여기까지가 순서입니다. 말로만 하면 「그럴 수도 있겠네」로 끝납니다. 그래서 다음 네 편은 각 대목을 우리 데이터로 확인하겠습니다.