보증금이 있으니
괜찮다는 말

그 보증금이
아직 남아 있습니까

계산을 하기 전에 확인할 것이 하나 있습니다. 내가 받은 보증금이 지금 어디 있는가.

1편에서 말씀드린 대로, 공사비를 대출과 보증금으로 충당하는 형태가 흔합니다. 건물주 주머니에서 돈이 안 나가니 안 할 이유가 없어 보입니다. 그런데 그 순간 보증금의 성격이 바뀝니다.

공사비로 나간 보증금은
담보가 아니라 이미 쓴 돈입니다.

그러니 계약서에 적힌 보증금 액수가 아니라, 실제로 손에 남아 있는 금액으로 계산해야 합니다. 아래 이야기는 전부 그 남은 2억 기준입니다.

2억이면
여섯 달입니다

계산은 나눗셈 한 번입니다. 남은 보증금 ÷ 월 임대료. 그게 내가 버틸 수 있는 개월 수입니다.

지난 편의 예시를 잇습니다 — 목표 월매출 1억 · 임대료 3,300만원 · 보증금 5억 기준.

여섯 달 동안 무엇을 할 수 있는지 보겠습니다.

「사정이 있다니 한두 달 지켜보자」가 보통의 판단입니다. 보증금이 온전하다면 그래도 됩니다. 그런데 공사비로 나간 상태라면 그 한두 달이 전체 시간의 3분의 1입니다.

지켜볼 시간이 있는 게 아니라
이미 늦어 있는 겁니다.

계약서의 근저당 조항은
내 회수 수단이 아닙니다

계약서를 다시 꺼내 봅니다. 담보 이야기가 있습니다.

임차인입니다. 이 조항은 임차인이 맡긴 보증금을 지키는 장치입니다. 내 건물에 임차인 앞으로 근저당을 걸어 주는 것이고, 지켜야 할 사람은 나입니다. 내 회수 수단은 계약서 어디에도 없는데, 내가 이행해야 할 담보 의무는 있습니다.

그래도 이 정도는 지킬 수 있는 약속입니다. 계약하던 날에는 분명히 그랬습니다. 대출이 크지 않은 건물이라면 근저당 하나 더 걸어 주는 건 어려운 일이 아닙니다.

그런데 그다음에 이런 순서가 진행됩니다.

신탁이 걸리면 등기상 주인이 신탁회사가 됩니다. 실제 주인은 나지만, 내가 담보를 걸어 줄 수가 없습니다. 풀려면 대출을 갚거나 갈아타야 하는데 시간이 걸립니다. 그동안 약속은 계속 «안 지켜진 상태»입니다.

여기서 ②를 다시 보십시오. 그 대출을 데려온 쪽이 누구입니까. 공사를 제안하고, 은행을 소개하고, 서류를 도와준 쪽입니다. 그리고 ⑤에서 약속 위반을 주장하는 쪽도 같은 쪽입니다.

자기가 데려온 대출이 담보를 막았는데
그 결과를 내 위반이라고 합니다.

정리하면 이렇습니다. 계약하던 날 지킬 수 있었던 약속이, 상대가 주선한 대출 때문에 지킬 수 없는 약속으로 바뀌었습니다. 그리고 임대료가 밀리기 시작하자, 그 약속이 상대의 해지 카드가 되어 돌아왔습니다.

신탁은 예외가 아니라
기본값입니다

「은행이 신탁까지 요구하는 게 흔한 일인가」 싶으실 겁니다. 앞 순서에서 ③이 특별한 불운이었다면, 이 이야기는 남의 일입니다.

그래서 우리가 리포트 작성 과정에서 실제로 발급한 숙박 건물 등기부 89건을 열어 봤습니다.

신탁 35건 중 11건은 근저당도 함께 걸려 있습니다. 반올림으로 합계가 100%가 되지 않습니다.

열에 넷입니다. 숙박 건물에 큰돈을 빌려줄 때 신탁을 요구하는 것은 은행의 통상적인 조건입니다. 수십억짜리 리모델링 대출이면 더 그렇습니다.

그러면 앞의 순서가 다르게 읽힙니다. ② 공사비 대출을 받는 순간 ③ 신탁이 붙을 가능성은 처음부터 높았습니다. 즉 「공사도 해 드리고, 담보 약속도 해 주십시오」라는 제안은, 지켜지기 어려운 약속을 계약서에 심는 제안이었던 겁니다. 그걸 알고 심었는지 모르고 심었는지는 알 수 없습니다. 다만 깨졌을 때 그걸 해지 사유로 꺼내 든 것은 사실입니다.

팔아서 정리하자는 것도
안 됩니다

보증금이 바닥나면 마지막으로 남는 생각이 있습니다. 「정 안 되면 건물을 팔아서 정리하자.」 애초에 이 건물은 팔고 싶던 건물이었습니다. 그런데 이제는 그때보다 더 팔기 어려운 건물이 되어 있습니다.

공사는 그들이 하자는 대로 했습니다. 그런데 매출은 약속만큼 안 나왔고, 임대료는 안 들어오고, 빚만 쌓였습니다. 「고쳐서 잘 팔리는 건물을 만들자」던 제안의 끝이, 팔 수 없는 건물입니다.

보증금 · 담보 · 매각.
세 개가 다 내 것이 아니었습니다.

그래서 계약할 때
이걸 넣어야 합니다

여기까지 보면 결론은 하나입니다. 회수 수단은 계약서에 직접 만들어 넣는 수밖에 없습니다. 그리고 전부 계약할 때만 넣을 수 있습니다. 밀리기 시작한 뒤에는 상대가 응할 이유가 없습니다.

그리고 담보 조항에 동의하기 전에 내 등기부를 한 번 떼어 보십시오. 신탁이 있거나 공사비 대출이 예정돼 있으면, 그 조항은 그대로 넣는 순간 내가 약속을 어긴 사람이 됩니다.

①번이 왜 목록의 맨 앞인지는 다음 편에서 알게 되십니다. 소송에서 이겨도 회사에 받아낼 재산이 없으면, 사람을 세워 두는 것이 유일한 수단이기 때문입니다. 계약 상대가 어떤 회사인지는 등기부 한 장에 다 나옵니다. 자본금, 설립일, 빌려 온 돈, 이름을 바꾼 이력까지. 700원입니다. 다음 편에서 같이 떼어 보겠습니다.