현장에서 본 숙박업 · 2편
그 임대료는 처음부터
낼 수 없는 금액이었습니다
목표의 70%만 나와도 임대료는 사라집니다. 30%는 흔한 오차인데, 계약은 그 오차를 못 견딥니다.
지난 편에서 같은 순서로 깨지는 형태를 처음부터 끝까지 적었습니다. 그 순서에서 모든 일의 방아쇠는 하나였습니다. 매출이 예상만큼 안 나온다. 이번 편은 거기만 파고듭니다.
결론부터 말씀드리면 — 운영을 잘했느냐 못했느냐의 문제가 아니었습니다. 계약서에 그 금액을 적은 순간 이미 정해져 있던 결과입니다.
그들이 잡은 매출이 나옵니다
목표 대비
남는 것
매출은 올랐다는데
임대료는 안 들어옵니다
임대료가 여러 달째 들어오지 않는 건물이 있었습니다.
그런데 같은 시기에 그 건물은 매출이 크게 올랐다는 사례로 소개되고 있었습니다. 리모델링 전 얼마, 후 얼마 — 그런 식으로요.
그 소개가 거짓이었다는 이야기를 하려는 게 아닙니다. 저는 오히려 다른 질문이 생겼습니다.
매출이 그만큼 나오는 건물이라면
임대료는 왜 못 내고 있습니까.
답은 임차인 쪽에서 왔습니다. 임대료를 낮춰 달라며 실제 손익 자료를 보내왔습니다. 열 달치였습니다. 그 장부를 열어 보고 나서야 앞뒤가 맞았습니다.
밀린 임대료를 빼고 계산하면 이익이 남아 있습니다. 그런데 계약서에 적힌 금액을 열 달 모두 정상적으로 계상하면 뒤집힙니다.
숫자를 그대로 옮기지는 않겠습니다. 다만 그 방향이 이번 편의 전부입니다.
임대료 숫자에
매출 목표가 들어 있습니다
숙박업에서 임대료는 대체로 월매출의 3분의 1 선에서 정해집니다. 업계에서 오래 쓰이는 기준입니다.
회사가 운영하면 이 비율이 더 빡빡합니다. 개인이 직접 하면 본인 인건비가 장부에 안 잡히지만, 회사는 지배인도 당번도 청소도 전부 채용합니다. 인건비가 온전히 다 듭니다.
그래서 임대료 금액은 그냥 금액이 아닙니다. 거꾸로 읽힙니다.
제시된 임대료 × 3
= 그 계약이 전제하는 월매출
말로 하지 않아도 숫자에 이미 들어 있습니다. 임대료를 얼마로 부르는 순간, 매출을 얼마로 보고 있는지가 같이 정해집니다.
물론 이걸 건물주가 계약 전에 따져서 막을 수 있었느냐 하면, 저는 아니라고 봅니다. 계산해서 「그 매출은 무리 아닙니까」라고 물으면 돌아오는 답은 정해져 있습니다.
그 말을 반박할 자료를 건물주는 가지고 있지 않습니다. 그리고 그게 바로 그 회사가 파는 것입니다.
그러니 이 계산은 계약을 막기 위한 도구가 아닙니다. 그 계약이 어디에 서 있었는지를 보기 위한 것입니다. 지금부터가 그 이야기입니다.
실제로는
목표의 3분의 2였습니다
이 건물의 계약 임대료를 3배 해서 나온 숫자와, 열 달 동안 실제로 나온 매출을 나란히 놓아 봤습니다.
실제 매출은
그 숫자의 약 70% 수준이었습니다.
부가세를 뺀 기준으로 맞춰 계산한 값입니다. 계약 임대료가 부가세 별도로 적혀 있기 때문에, 매출도 같은 기준으로 봐야 합니다.
30%가 모자랍니다. 여기서 대부분은 이렇게 생각합니다. 「30% 부족하면 30%만큼 힘들겠구나.」
아닙니다.
30% 부족이
임대료 전부를 날립니다
계산해 보겠습니다. 월매출 1억을 목표로 잡은 건물이라고 하겠습니다. 그러면 임대료는 3분의 1인 3,300만원 선에서 정해집니다.
| 목표대로 1억 | 70%인 7,000만 | |
|---|---|---|
| 매출 | 1억 | 7,000만 |
| 임대료(고정) | 3,300만 | 3,300만 |
| 변동비 | 4,000만 | 2,800만 |
| 고정비 | 2,000만 | 2,000만 |
| 손익 | +700만 | −1,100만 |
구조를 보여드리기 위한 예시입니다. 특정 건물의 장부가 아닙니다. 비용 비율은 저희 숙박 수익 계산기의 월매출 1억 기준 산출값을 참고해 단순화했습니다.
매출은 3,000만원 줄었는데 이익은 1,800만원이 사라졌습니다. 700만원 남던 자리가 1,100만원 적자가 됐습니다.
이유는 하나입니다. 임대료가 안 줄기 때문입니다.
임대료가 매출의 3분의 1이면
매출이 3분의 1만 빗나가도
임대료를 낼 수 없습니다.
목표를 「조금」 못 맞춘 게 아닙니다. 매출 예측이 30% 빗나가는 순간, 그 계약은 지킬 수 없는 계약이 됩니다.
30%는 사업에서 흔한 오차입니다. 오차는 흔한데 계약은 오차를 못 견딥니다. 그게 이 구조의 성질입니다.
그 목표는
누가 정했습니까
건물주가 정하지 않았습니다.
건물주는 오래된 건물을 어떻게 할지 고민하던 사람입니다. 객실을 몇 개로 나누면 되는지, 고치고 나면 하루 단가가 얼마가 되는지, 연중 며칠이나 팔리는지 — 그런 숫자를 가지고 있을 리 없습니다.
그 숫자를 만들어 온 쪽은 제안한 회사였습니다. 다른 지역 성공사례를 가지고 있었고, 업계에서 이름이 알려져 있었고, 자신 있게 말했습니다.
오히려 그게 정상입니다. 전문가가 자기 분야의 숫자를 제시하는데, 건물주가 반박할 근거를 가지고 있지 않습니다. 가지고 있었다면 애초에 남에게 맡길 이유도 없습니다.
그래서 저는 이 사건을 건물주가 판단을 잘못한 사건으로 보지 않습니다.
그러면
무엇을 봤어야 합니까
매출 예측은 건물주가 통제할 수 있는 영역이 아닙니다. 제안한 쪽의 영역이고, 30%쯤은 빗나갈 수 있습니다.
그러니 질문을 바꿔야 합니다.
✕ 「이 매출이 정말 나옵니까」 — 건물주가 검증할 수 없습니다
○ 「안 나와서 임대료를 못 내면, 저는 무엇으로 회수합니까」 — 계약서를 쓰는 그 자리에서 정할 수 있습니다
앞 질문에 매달리면 답이 안 나옵니다. 상대는 자신 있게 답할 것이고, 그 답이 맞는지는 2년쯤 지나야 알게 됩니다.
뒤 질문은 다릅니다. 도장을 찍기 전에, 조항으로 정할 수 있습니다.
다음 편에서는 그 회수 수단을 하나씩 보겠습니다. 보증금이 있었고, 근저당 특약도 계약서에 분명히 들어가 있었습니다. 둘 다 있었는데 둘 다 작동하지 않았습니다. 왜 그렇게 되는지를 등기부로 보여 드리겠습니다.
이 글의 성격 여러 건에서 반복해서 본 형태를 정리한 것입니다. 특정 회사나 특정 계약을 가리키지 않으며, 회사명·지역·금액·사건번호를 쓰지 않았습니다. 개별 사안은 사실관계가 다를 수 있습니다.
04의 표 구조를 설명하기 위한 예시입니다. 실제 장부가 아닙니다. 비용 비율은 저희 숙박 수익 계산기의 월매출 1억 기준 산출값을 참고해 단순화했으며, 건물·운영 형태에 따라 달라집니다.
부가세 임대료는 통상 부가세 별도로 약정되므로, 매출과 대비할 때는 부가세를 제외한 매출로 맞춰 계산했습니다.
임대료 3분의 1 숙박업에서 오래 쓰이는 실무 기준이며 법정 비율이 아닙니다. 운영 형태·지역·객실 수에 따라 달라집니다.
관련 자료▶ 지난 편 : https://kiudalab.com/news/kim-column-01-how-it-breaks
※ 「현장에서 본 숙박업」 2편 · 반복해서 본 형태를 정리한 글이며 특정 회사나 계약을 가리키지 않습니다