최저가가 우리 상한 밑으로 왔습니다 —
그런데 가격표가 두 장입니다

① 숫자의 유혹 — 어제 물건과 정반대

기준 · 키우다 리포트(3방식 시산). 같은 잣대를 두 물건에 대면 정반대 판정이 나온다.

같은 날 개찰하는 두 물건이 우리 모델의 양 끝을 보여줍니다. 청량리는 «숙박업의 값이 아닌» 물건이었고, 서귀포는 드디어 숫자가 들어온 물건입니다. 여기서 멈추면 — 사고가 납니다.

② 두 번째 가격표 — 유치권 신고 59.1억

이 물건에는 유치권 신고 59.1억이 붙어 있습니다. 현재 최저가(43.2억)보다 큽니다. 전부 인정된다고 가정하면 실부담 43.2 + 59.1 = 102억 — 감정가를 넘습니다.

명지 2편에서 정리한 독법 그대로입니다 — 유치권은 등기부에 없고, 점유로 성립하며, 성립하면 낙찰자가 떠안습니다. 신고액이 다 인정된다는 뜻은 아닙니다. 그러나 협상이든 소송이든, 그 금액의 일부와 시간이 반드시 낙찰가 위에 얹힙니다.

③ 배당표가 유치권자의 동기를 설명합니다

기준 · 법원 배당 요약(현재 최저가 기준 시산). 1순위조차 3분의 1을 못 받는다.

1순위 은행조차 34.7억을 떼이고, 그 뒤로는 전원 0원입니다. 배당에서 한 푼도 못 받는 채권자에게 유치권 신고는 마지막 카드입니다 — 명지에서 본 그 구조 그대로. 59.1억이라는 신고액의 진위와 별개로, 버틸 동기가 충분한 상대라는 것이 배당표에 적혀 있습니다.

④ 등기부의 예고편 — 신탁의 흔적

등기부 첫 줄이 이렇게 시작합니다 — 2022년 12월 15일 «신탁재산의 귀속»으로 소유권 이동, 같은 날 대구은행 근저당 96억 설정. 신탁으로 자금을 돌리던 구조가 풀리면서 소유권이 돌아왔고, 그로부터 2년 반 만에 경매까지 왔습니다. 저희 기획 시리즈에서 반복해 본 패턴 — 신탁 등기는 그 건물에 무슨 일이 있었는지를 알려주는 예고편입니다. 유치권 신고 59.1억이 공사 채권이라면, 이 시간표와 맞는지부터 봐야 합니다.

⑤ 수요 쪽에도 경고등이 켜져 있습니다

오늘 아침 뉴스에서 실측했듯, 제주는 관광지 13곳 중 유일하게 광복절 호가가 평일보다 싼(0.8배) 지역입니다. 성수기 프리미엄이 실종된 공급과잉 신호 — 서귀포 구도심의 1992년생 대형 숙박이 그 시장 한복판에 있습니다. 저희 가치 64.7억 자체도 제주 수요 전제에 민감하다는 뜻입니다.

⑥ 입찰 전 확인 3가지

1. 유치권 성립요건 4가지 현장 확인 — 점유·견련성·변제기 도래·경매개시 전 점유. 특히 지금 누가 점유하고 있는가(영업 중인가, 폐쇄돼 있는가)가 첫 질문입니다. 2. 공사 채권의 실체 — 계약서·기성고·세금계산서. 3. 유치권 협상 시나리오별 실부담 재계산 — 0원·일부·전액 세 줄로.

⑦ 반박 검증

«유치권은 대부분 부풀려지고 깨진다던데» — 신고액이 과장되는 경향은 널리 알려져 있습니다. 그러나 개별 사건의 성립 여부는 밖에서 검증 불가이고, 다투는 데 드는 소송 비용과 시간은 확실히 실재합니다.

«그래서 상한 46.7억 밑이면 사도 되나» — 아닙니다. 그 상한은 유치권이 0원일 때의 값입니다. 유치권이 1원이라도 인정·협상되면 그만큼 상한에서 빼야 합니다.

«제주 수요가 회복되면?» — 가능성은 열어 둡니다. 생존. 다만 지금 실측(광복절 0.8배)은 반대 방향을 가리키고 있습니다.