서울 숙박업, 2026년 처음으로 만드는 게 사는 것을 앞질렀습니다 —
신규 인허가 227건, 실거래 매수 47건

① 표 한 장 — 서울에서 만든 곳과 산 곳

서울 숙박시설 — 실거래 매수(회색)와 신규 인허가(빨강). 2026년은 9월까지.

인허가 = 같은 지번의 최초 숙박업 신고(승계·재개업 제외). 농어촌민박·외국인관광도시민박은 기존 주택을 등록하는 것이라 뺐습니다. 실거래 = 용도 «숙박», 지분·100㎡ 미만 제외. 2026년은 9개월치.

서울의 신규 인허가는 2022년 27건이 바닥이었습니다. 그 뒤 42 → 67 → 115 → 올해 227건. 2022년의 8.4배이고, 아직 석 달이 남았으니 연말이면 300건 언저리입니다.

같은 기간 서울에서 숙박시설을 산 거래는 2021년 218건에서 올해 47건으로 줄었습니다. 2023년 39건 이후 세 해째 두 자릿수입니다. 2026년은 만든 곳이 산 곳의 다섯 배가 되는 첫 해입니다.

② 전국은 다릅니다 — 만드는 쪽은 10년째 그대로

전국 — 신규 인허가(초록)는 700~1,000건 사이에서 움직이지 않습니다. 줄어든 건 매수(회색)뿐.

서울만의 일인지 확인하려면 전국을 봐야 합니다. 전국 신규 인허가는 2018년 950건, 2020년 728건, 2025년 1,000건, 올해 825건. 10년 동안 700~1,000건 사이를 오갔을 뿐 방향이 없습니다. 줄어든 건 매수 쪽입니다 — 2,932건에서 연환산 835건으로.

그러니 «못 사니까 만든다»는 전국 현상이 아닙니다. 전국은 «못 사니까 안 산다»에 가깝고, 서울만 «못 사니까 만든다»로 움직입니다. 값이 20% 오른 자리에서 수요가 사라지지 않고 다른 문으로 나간 도시가 서울입니다.

③ 무엇을 만드나 — 열에 여섯은 생활숙박업

2026년 서울 신규 인허가의 업종. 생활숙박업이 147건.

생활숙박업·일반호텔은 공중위생관리법 숙박업, 관광호텔업·관광숙박업(호스텔 포함)·휴양콘도미니엄은 관광진흥법 등록입니다. 본문과 같은 227건을 업종으로 가른 것입니다.

새로 생긴 227곳 중 147곳이 생활숙박업입니다. 관광호텔·호스텔을 합친 54곳의 두 배 반입니다. 새 건물을 올려 호텔을 여는 게 아니라, 있는 건물의 용도를 바꿔 여는 것이 서울 숙박 공급의 주력이 됐다는 뜻입니다.

어디에 몰렸나도 뚜렷합니다. 중구 80곳, 종로구 73곳 — 두 구가 227곳의 67%입니다. 그다음이 강남 17, 마포 16, 성동 9. 외국인이 걷는 도심 두 구에 신규 신고가 집중돼 있습니다.

④ 왜 서울만 이런가 — 9월 20일 표와 붙여 읽으면

사려는 사람 입장에서 서울은 값이 안 빠지고 매물도 없는 시장입니다. 파는 사람은 2021년 값을 기다리고, 그 값이 이미 와 있으니 굳이 팔 이유가 없습니다. 그래서 거래가 안 됩니다.

그러면 숙박업을 하고 싶은 수요는 어디로 가나. 셋 중 하나입니다 — 포기하거나, 지방으로 가거나, 있는 건물을 숙박으로 바꾸거나. 서울의 227건은 세 번째 문입니다. 살 건물이 없으니 사무실·근생·주택을 숙박으로 돌리는 쪽으로 수요가 옮겨 간 것입니다. 그 227곳 중 153곳이 중구·종로에 몰린 것도 같은 방향을 가리킵니다 — 도심 객실이 모자란 자리에 공급이 붙고 있습니다. 다만 «객실이 얼마나 모자란가»는 이 표로는 못 재고, 저희가 따로 세어 봐야 할 숫자입니다.

⑤ 시도별로 갈라 보면 — 서울만 튀고 지방은 줄었습니다

전국 합이 안 변했다고 해서 전국이 다 같았던 건 아닙니다. 2022년과 올해를 시도별로 갈라 보면 안에서 자리가 크게 바뀌었습니다.

같은 지번 최초 숙박업 신고, 승계·재개업 제외, 농어촌민박·외국인관광도시민박 제외. 2026년은 9월까지라 지방 감소폭은 연말에 조금 줄어들 수 있습니다.

이 표가 ②의 «전국은 10년째 그대로»를 뒤집지는 않습니다. 합은 정말 그대로입니다. 다만 같은 합 안에서 자리가 바뀌었다는 걸 보여줍니다. 숙박업을 새로 여는 사람이 줄어든 게 아니라 여는 자리가 달라진 것입니다.

⑥ 닫는 쪽은 어떤가 — 서울 폐업이 191곳에서 21곳으로

여는 쪽만 보면 반쪽입니다. 닫는 쪽도 같이 봐야 서울에서 무슨 일이 벌어지는지 읽힙니다. 영업신고 원부의 폐업일로 세어 봤습니다.

두 곡선을 겹치면 서울 숙박은 2021~2022년에 대거 접고, 2024년부터 새로 만드는 모양입니다. 값이 안 빠져 못 사는 시장인데도 공급이 다시 붙는 이유가 여기 있습니다 — 접는 사람이 없으니 매물이 안 나오고, 매물이 없으니 새로 만들 수밖에 없습니다.

⑦ 반대 논리 넷

«인허가를 받았다고 문을 연 건 아니다» — 맞습니다. 인허가 원부는 신고 시점을 적을 뿐 개업을 보장하지 않습니다. 그래서 이 글은 «227곳이 생겼다»가 아니라 «227곳이 만들기 시작했다»로 씁니다. 개업률은 내년 영업 상태를 다시 세어야 압니다.

«생활숙박은 호실 분양이라 건물 하나가 수백 건으로 잡힌다» — 그 함정은 막았습니다. 같은 지번에서 최초 신고 한 건만 셉니다. 호실 300개짜리 건물도 1건입니다. 오히려 과소 집계입니다.

«2026년은 9개월치라 비교가 안 된다» — 9개월치가 이미 227건이라 연환산하면 300건입니다. 석 달을 더하면 격차가 좁아지는 게 아니라 벌어집니다.

«폐업이 준 게 아니라 신고가 늦은 것 아니냐» — 그럴 수 있어서 2026년 숫자는 확정으로 안 씁니다. 다만 2023년 100곳, 2024년 44곳은 이미 신고가 다 들어왔을 시점이고, 그 두 해에 이미 절반 아래로 떨어졌습니다. 지연만으로는 191 → 44 를 설명하지 못합니다.

«서울 매수 47건이 적은 건 값 때문이 아니라 매물이 없어서다» — 둘은 같은 말입니다. 매물이 없는 이유가 값이 안 빠져 파는 사람이 없어서입니다. 값이 빠지기 시작하면 매물이 먼저 나옵니다. 아직 그 신호는 없습니다.

⑧ 사장님 셈법 — 서울에서 숙박을 하려면