그 호텔의 등기부에
내 이름은 없습니다

건물, 환급, 안전 —
세 단어가 옵니다

이런 권유를 받습니다. 「소액으로 호텔 건물주가 되세요.」

몇천만 원이면 호텔에 투자할 수 있고, 소득공제로 투자금의 상당 부분을 연말에 환급받고, 모험적인 신기술 사업이 아니라 건물이 있는 사업이니 안전하다고 합니다.

셋 다 솔깃합니다. 건물, 환급, 안전.

그런데 이 세 단어를 서류에서 하나씩 찾아보면, 셋 다 있어야 할 자리에 없습니다. 이번 편은 첫 단어 — 「건물」부터 찾아보겠습니다.

주식을 주십니까,
차용증을 주십니까

먼저 「건물주」부터. 그 호텔의 부동산 등기부를 떼면 소유자가 나옵니다. 법인입니다. 여기까지는 문제가 아닙니다. 소액 투자자를 모아 호텔을 운영하는 구조는 법인이 될 수밖에 없습니다.

문제는 그다음입니다. 그 법인에서 내가 무엇을 받느냐. 같은 권유라도 여기서 두 갈래로 갈라집니다.

사실 「소액으로 호텔 주인 되기」는 제가 오래 써 온 말입니다. 2020년에 「5천만원으로 호텔주인이 되는 방법」이라는 영상을 올렸습니다. 그때 제가 설명한 구조는 왼쪽입니다. 법인을 세우고, 투자금만큼 그 법인의 주식을 드립니다. 투자자는 주주 명부에 이름이 실리는, 그 법인의 실제 주인이 됩니다.

그래서 최근의 비슷한 권유들을 들여다보다가 멈칫했습니다. 말은 같은데 주는 물건이 다릅니다. 주식이 아니라 전환사채 — 나중에 주식으로 바꿀 수 있다는 차용증입니다. 바꾸기 전까지 나는 주주 명부에도 없습니다.

「사장님이 되세요」라고 말하고
서류에는 「빌려준 사람」이라고 적습니다.

정리하면 이렇습니다. 건물은 법인 것이고, 법인은 주주 것이고, 나는 그 법인에 돈을 빌려준 사람입니다. 「건물주」에서 두 칸 떨어져 있습니다.

빌려준 사람인데
담보가 없습니다

좋습니다. 주인이 아니라 빌려준 사람이라고 합시다. 돈을 빌려줬으면 담보가 있어야 합니다.

그런데 이 차용증은 무담보입니다.

왜 하필 무담보인지는 다음 편에서 말씀드리겠습니다. 우연도 실수도 아니고, 제도가 그렇게 설계돼 있습니다. 지금은 결과만 보겠습니다.

「건물이 있으니 안전하다」는 말은 그래서 절반만 맞습니다. 건물은 있습니다. 내 몫이 아닐 뿐입니다.

쥐여 주는 것이
점점 줄어 왔습니다

호텔에 소액으로 투자하는 상품은 처음이 아닙니다. 계속 있었습니다. 그리고 회차를 거듭할수록 투자자 손에 쥐여 주는 것이 줄었습니다.

1세대의 기록은 구체적입니다. 「연 8% 보장합니다」로 모집한 분양형 호텔들의 피해가 보도됐고(YTN, 2022), 전국 분양형 호텔 151개 중 24개가 수익 미지급 등으로 소송 중 — 끝난 소송 27개까지 합하면 3분의 1이 분쟁을 겪었습니다(비즈한국). 대법원 판결이 나온 뒤에도 이행되지 않는 현장까지 보도됐습니다(뉴스비전e).

2세대도 마찬가지입니다. 확정수익 보장 약정이 지켜지지 않아 분양계약 해제·계약금 반환 소송이 이어졌습니다. 객실 소유권까지 쥐고도 그랬습니다.

소유권을 쥐고도 그랬는데,
지금 구조는 그 소유권마저 없습니다.

「나중에 주식으로
바꾸면 되잖아요」

맞습니다. 전환사채는 주식으로 바꿀 수 있습니다. 바꿀 수 있는 시점을 보십시오. 우리가 확인한 사례들에서는 7~9년 뒤였습니다.

그날까지 두 가지가 유지되어야 합니다. 회사가 살아 있어야 하고, 나도 기다릴 수 있어야 합니다. 그 사이에 무슨 일이 생겨도 — 목돈이 필요해져도, 회사가 이상해 보여도 — 나갈 문이 없습니다.

그리고 그날이 와서 바꾸면 손에 쥐는 것은 비상장 소형 법인의 주식입니다. 팔 시장이 없는 주식입니다.

그런데 왜
안전하게 들릴까요

정리해 보겠습니다. 무담보에, 7년 넘게 묶이고, 소유권도 없는 상품입니다. 그런데 왜 「안전한 상품」으로 들릴까요.

그 답이 「소득공제」라는 단어에 있습니다. 나라가 인정한 투자라는 인상, 환급으로 손실을 메운다는 계산 — 다음 편에서 그 단어가 어떻게 방패로 쓰이는지, 그리고 「원금보장형」이라는 말이 나오는 순간 무엇을 의심해야 하는지 보겠습니다.

그 전에, 권유를 받으셨다면 딱 한 가지만 물어보십시오. 「저에게 주식을 주십니까, 차용증을 주십니까.」 이 한 질문으로 두 세계가 갈라집니다.