현장에서 본 숙박업 5편 —
못 사니까 빌려서 고치고 권리금으로 팝니다

① 제가 알던 공식 — 사고, 고치고, 올려서 팝니다

2010년대의 모텔 사업은 건물을 사는 사업이었습니다. 값이 싼 건물을 사고, 객실을 고치고, 매출을 올린 다음 그 매출에 값을 붙여 팔았습니다. 9월 14일 파이낸셜뉴스 기자께 드린 재매각 전수 자료에서 시설을 고친 집단은 객실당 같은 값에 사서 ×1.29에 팔았고 안 고친 집단은 ×1.18이었는데, 그 0.11의 차이는 공사비를 빼기 전 숫자입니다. 객실당 공사비를 넣으면 고친 집단도 손익분기가 객실당 976만원이라 3천만원짜리 전실 리모델링은 중앙값으로는 회수되지 않았고, 공사비를 감당하고 남은 집은 넷 중 하나였으며 그 하나를 가른 것은 얼마나 싸게 샀는가였습니다. 그래서 «싸게 사서 고칠 수 있는 사람만»입니다. 그 공식의 앞 단계가 «산다»입니다. 그 단계가 어떻게 됐는지부터 셉니다.

② 못 삽니다 — 통째 매매 1,900건에서 519건, 개인 매수 반토막

숙박 건물 통째 매매, 해마다 1~9월. 2024년부터 개인·법인 구분.

국토부 실거래에서 건축물 용도가 숙박인 일반건물 — 건물 통째 거래 — 는 1~9월 기준 2017년 1,894건, 2021년 1,900건이었다가 2023년 908건, 2026년 519건(신고 지연분이 덜 들어온 하한, ⑦)입니다. 2021년의 27%입니다. 팔리는 건물은 작아졌습니다. 연면적 중앙값이 2021년 976㎡에서 2026년 666㎡, 총액 중앙값이 18.5억에서 12.7억입니다. ㎡당 값은 2021년 192만원이 꼭짓점이고 2026년 176만원으로, 많이 내리지는 않았습니다. 비싼 채로 안 팔리는 시장입니다. 국토부가 매수자 구분을 내기 시작한 2024년부터는 누가 사는지 보입니다 — 개인 매수가 2024년 418건, 2025년 413건, 2026년 248건이고 법인은 243·286·262건으로 그대로입니다. 줄어든 것은 개인이 사는 거래입니다. 2010년대에 건물을 사던 제 고객 대부분도 개인이었습니다. 물론 거래가 준 것은 금리와 대출 때문이고 금리가 내리면 돌아온다는 말이 있습니다. 다만 이 글은 돌아올지 안 올지를 적지 않습니다. 적는 것은 2026년 9월까지의 숫자뿐이고, 그 숫자가 어디까지 하한인지는 ⑦에 적었습니다.

③ 서울은 사지 않고 시작합니다 — 새로 시작 248곳, 건물 매매 50건

서울, 해마다 1~9월. 막대는 같은 지번 최초 인허가(승계 제외), 선은 숙박 건물 통째 매매.

서울에서 숙박 건물 통째 매매는 2021년 1~9월 130건에서 2026년 50건입니다. 같은 기간 서울에서 새로 숙박업을 시작한 곳(같은 지번 최초 인허가, 농어촌·외도민 제외)은 생숙을 빼고 17곳에서 86곳, 숙박업(생활)까지 넣으면 23곳에서 248곳입니다. 2026년 서울에서 숙박을 새로 시작한 248곳에 대해 숙박 건물을 산 거래는 50건입니다. 건물을 사서 시작한 곳이 전부 그 50건이라 해도 나머지 198곳은 숙박 건물을 사지 않고 시작했습니다 — 가진 건물을 바꿨거나, 빌렸거나, 근린생활시설 건물을 사서 바꿨거나 셋 중 하나입니다. 2026년 서울 숙박업(생활) 162곳은 «노고산동 BS타워 13층», «숭인동 3~5층»처럼 건물 일부층에 낸 신고가 대부분이고 115곳이 9실 이하입니다. 통째 매입과는 다른 형태입니다. 물론 근린생활시설 건물을 사서 숙박으로 바꾼 경우는 숙박 용도 실거래에 안 잡히니 «사지 않았다»가 과장이라는 말이 있습니다. 다만 그 경우도 «숙박 건물을 사서 고치는» 옛 공식은 아닙니다. 이 글이 가르려는 것은 «숙박 건물을 산다»와 «그 밖의 방법으로 시작한다»이고, 후자가 전자의 네 배라는 것까지만 적습니다. 생숙 162곳에는 1~2객실 신고가 58곳 섞여 있어(저희가 8월 19일 «생숙 1객실» 편에서 센 유형입니다), 생숙을 뺀 86곳을 나란히 적었습니다.

어떤 건물에서 시작했는지는 건축물대장 주용도로 한 번 더 가를 수 있습니다. 2026년 서울에서 새로 시작한 248곳 가운데 건물 주용도가 근린생활시설·주택·업무시설인 곳이 128곳, 미기재를 빼면 59%입니다. 2021년에는 23곳 중 3곳이었습니다. 숙박 건물을 통째로 사거나 바꾼 것이 아니라, 근생 건물의 한두 층·다가구의 일부를 숙박으로 쓰기 시작한 곳이 절반입니다. 생숙으로 신고한 162곳만 보면 근생 건물이 75곳으로 숙박시설 건물 52곳보다 많습니다 — 분양형 생숙의 호실이 아니라 근생 건물 일부층에 낸 생숙입니다. 저희가 8월 21일 «생숙 1객실» 편에서 279건을 건물 용도로 나눴을 때와 같은 방식인데, 수는 그때보다 늘었습니다. 물론 근생 건물 일부층이 곧 임차라는 등식은 없습니다 — 건물주가 자기 건물 한 층을 바꾼 경우도 있습니다. 다만 숙박 건물을 사서 고친 경우가 아닌 것은 분명하고, 수억의 시설비가 들어가는 쪽은 바로 이 유형입니다(⑥).

④ 빌려서 고치고 권리금으로 팝니다 — 제 현장의 공식, 아직 숫자는 아닙니다

제게 오는 문의가 바뀐 것은 사실입니다. 2010년대에는 «이 건물 얼마에 사면 되느냐»였고, 지금은 «이 건물을 월세 얼마에 빌리면 되느냐», «권리금은 얼마가 맞느냐»입니다. 그리고 거래의 모양이 바뀌었습니다. 건물을 사서 고쳐 파는 대신, 근린생활시설이나 다가구 건물을 빌려 시설비 수억 원을 자기 돈으로 넣고, 영업을 올린 뒤 그 영업권을 권리금으로 팝니다. 계약서의 이름은 «사업체 권리양도양수 계약»이고, 권리금에는 시설비가 들어가며, 건물주와의 임대차는 양수인이 다시 맺고 영업자 지위승계를 특약으로 묶습니다. 공인중개사법의 중개 대상이 아닌 거래라 중개 수수료도 따로 정합니다. 제가 최근 본 계약서들이 전부 이 틀이었습니다. 값의 크기도 건물 거래와 다르지 않습니다. 부산 광안리 해변의 숙박업소는 객실 하나에 수억의 권리금이 붙고, 서울 주요 도심의 호스텔도 수억의 권리금이 오갑니다 — 이 «수억»은 제가 현장에서 본 값이지 통계가 아니라서 자릿수만 적습니다. 이 판을 움직이는 수요는 고시원에서, 불법 에어비앤비에서 호스텔로 넘어온 운영자들입니다. 저희가 공유숙박 단속 4편에서 «퇴출 숙소가 간 곳»으로, 호스텔 용도변경 1편에서 전환 조건으로 적은 그 흐름이 ③의 서울 «새로 시작» 248곳 안에 있습니다. 다만 이 문단은 제 경험입니다. 권리금은 어디에도 신고되지 않아 몇 건이 얼마에 오갔는지 세어 둔 장부가 저희에게도, 국토교통부에도 없습니다. «빌려서 권리금으로 판다»는 말은 숫자가 아니라 경험으로 읽어 주십시오. ②와 ③이 보여 주는 것은 «사지 않는다»까지입니다. 사지 않고 시작한 곳이 빌린 것인지, 가진 건물을 바꾼 것인지는 원장이 가르지 못합니다. 물론 둘을 가를 방법이 있지 않느냐는 말이 있습니다. 다만 등기부의 소유자와 영업신고의 영업자를 건물마다 대조해야 하고, 그 대조는 전수로 돌릴 수 없어 고객이 묻는 건물만 사람이 봅니다.

⑤ 늘어난 신고의 정체 — 건물이 아니라 독채 하나·호실 하나로 시작합니다

운영자가 바뀌면 영업신고증이 바뀌어야 합니다. 앞 운영자가 폐업 신고를 하고 새 운영자가 같은 자리에 영업신고를 내는 것이 영업자 지위승계이고, 저희는 이것을 같은 지번에 «폐업일이 내 인허가일보다 앞선 등록»이 있는 새 신고로 셉니다(폐업 원장은 LOCALDATA 전수). 그렇게 센 교체는 생숙을 넣으면 2019년 159곳에서 2026년 225곳으로 늘어 보이지만 그 증가분의 절반이 생숙이고, 생숙을 빼면 2015년 146곳에서 2026년 112곳 사이를 오가며 추세가 없으며, 폐업 뒤 90일 안에 새 신고가 들어온 짝 — 지위승계에 가장 가까운 모양 — 은 2015년 60곳에서 2026년 21곳으로 줄었습니다. 같은 관리번호를 그대로 이어받는 승계는 원부에 영업자 칸이 없어 «상호가 바뀐 것»으로만 보이고 상호까지 그대로면 아예 안 보이니, 이 수는 하한입니다. 그러니 «기존 업소의 운영자가 더 자주 바뀐다»는 이 원장으로는 서지 않습니다. 서는 것은 다른 쪽입니다. 늘어난 신고를 열어 보면 정체가 보입니다. 2025년 1월 1일부터 원장의 마지막 신고일인 2026년 10월 2일까지 들어온 생활숙박업 신고 가운데 객실이 1~2개인 것이 458건(2025년 189·2026년 269)입니다. 건물 주용도로 가르면 숙박시설 206건, 근린생활시설 148건, 주택 15건, 업무시설 3건, 그 밖의 용도 7건, 대장 미기재 79건입니다. 숙박시설 206건의 대부분은 연면적 200㎡가 안 되는 독채·펜션 한 채(134건 — 서귀포 사계리의 독채 18동, 양평 단석리 12동)이고, 연면적 3,000㎡가 넘는 대형 생숙 건물의 호실 하나를 신고한 것이 17건이고 17건 전부 2026년 7월 이후입니다 — 양양 조산리의 대형 생숙 호실 8건(7월), 해운대 중동의 대형 생숙 호실 3건(7월). 그 사이의 200~2,999㎡ 숙박시설이 55건입니다. 대장 매칭이 안 된 79건 안에는 해운대 중동의 또 다른 대형 생숙 호실 12건(9월)이 있고, 그 첫 건은 신고 상호에 «1객실 생활숙박시설 실증사업 특례»라는 글자를 달았습니다. 근린생활시설 148건은 상가 빌딩 호실 한두 개에 낸 신고입니다(상호에 스테이·호스텔이 든 것이 56건) — 종로5가 한 상가 건물에 둘, 관철동에 하나처럼. 지역은 부산 129·서울 89·경기 58·강원 49·제주 41건입니다. 늘어난 신고는 건물을 산 사람의 신고가 아니라 독채 하나·상가 호실 하나·생숙 호실 하나를 가지거나 빌려 시작한 사람의 신고입니다. 저희가 8월 21일 «생숙 1객실» 편에서 2026년 3~6월 신고 279건을 연면적 3,000㎡ 기준으로 열어 «기존 대형 생숙 건물의 일부 객실 전환은 0건»이라 적었는데, 같은 기준으로 2026년 7월 양양·해운대부터 그 유형이 17건 들어왔고 9월에는 «1객실 특례»를 상호에 적은 신고까지 나왔습니다. 그 편의 결론은 그때 기준이고 지금은 바뀌었습니다. 물론 국토교통부가 2024년 10월 16일 발표한 생활숙박시설 합법사용 지원방안(보도)이 숙박업 신고를 조건으로 이행강제금을 미뤄 호실 신고가 밀려 들어온 것이라는 말도 맞습니다. 다만 그 효과가 닿는 것은 대형 생숙 호실 17건이고 독채 134건과 상가 호실 148건에는 닿지 않으며, 어느 신고가 그 이유로 들어왔는지는 원장에 사유 칸이 없어 저희가 가르지 못합니다. 권리금은 법으로는 신고하고 세금을 내는 항목입니다 — 소득세법 제21조 제1항 제7호는 «영업권(대통령령으로 정하는 점포 임차권을 포함한다)… 양도하거나 대여하고 그 대가로 받는 금품»을 기타소득으로 적고, 부가가치세법 시행령 제2조 제2항은 «재산적 가치가 있는 모든» 권리를 재화로 봅니다. 그런데 제가 보는 현장에서 권리금은 신고 없이, 부가세 없이, 현금으로 오가는 것이 관행으로 굳어 있고, 실거래 신고 대상도 아니며 공인중개사법 밖의 계약이라 어떤 공공 통계에도 남지 않습니다. 저희 리포트 신청 2,100건 중 월세 조건을 적은 신청은 3건이고, 매물 원장은 2026년 10월 7일 기준 매매 558건, 임대 102건, 매매+임대 43건으로 임대가 18%입니다 — 한 시점의 공급이지 추세가 아닙니다. 물론 1~2실 신고가 곧 임차라는 등식은 없다는 말이 맞습니다 — 독채는 소유가 많고 생숙 호실은 분양받은 주인의 신고입니다. 다만 셋 중 어느 것도 «숙박 건물을 사서 고치는» 옛 공식은 아니고, 상가 호실 148건은 건물주가 상가 한 칸을 숙박으로 쓰는 경우가 아니면 빌린 것입니다.

⑥ 셈이 바뀝니다 — 시설비는 임차인이 넣고, 회수는 권리금에 겁니다

사서 고치는 공식의 수익은 매각 차익이었고, 공사비는 건물값에 얹혀 돌아왔습니다. 빌려서 고치는 공식은 돈의 자리가 다릅니다. 임차인이 근린생활시설이나 다가구 건물을 빌려 용도를 바꾸고 객실·소방·설비에 수억 원을 자기 돈으로 넣습니다. 건물주는 투자를 하지 않으니 임대료는 상대적으로 낮고, 그 대신 시설비를 돌려받을 길은 하나 — 나갈 때 다음 운영자에게 받는 권리금뿐입니다. 저희 계열의 호텔이쁘다 잠실·종로가 그 형태였습니다. 임차인이 시설을 넣고 영업을 올렸고, 건물 자체는 그 사이 주인이 바뀌었습니다(9월 14일 자료의 재매각 목록에 있는 그 건물들입니다). 운영자의 돈은 건물값이 아니라 시설과 영업권에 들어가 있어, 건물이 팔려도 운영자 몫은 아니고 권리금을 받을 수 있을 때만 돌아옵니다. 그래서 이 공식에서 셈할 것은 셋입니다. 첫째, 월세의 상한 — 건물값이 아니라 그 자리의 매출로 정합니다(모텔 임대 분쟁 2편). 둘째, 시설비 회수 기간 — 월 영업이익으로 몇 년이면 시설비가 돌아오는지, 임대차 잔여 기간 안에 들어오는지. 셋째, 권리금을 받을 수 있는 조건 — 임대인이 새 임차인과 계약해 줄 것인지, 영업자 지위승계가 되는지, 행정처분이 없는지. 이 셋 중 하나라도 비면 수억의 시설비는 임차 기간이 끝나는 날 건물주의 것이 됩니다. 계약서에 넣는 조항은 5편에 적었습니다. 물론 권리금을 못 받는 경우는 드물다는 말이 있습니다. 다만 드문지 흔한지를 셀 통계가 없다는 것이 ⑤의 요지이고, 저희가 본 임대 분쟁은 대부분 그 «드문 경우»였습니다. 사는 쪽이 줄고 빌리는 쪽이 늘면 건물주 쪽에도 같은 질문이 돌아옵니다 — 안 팔리는 건물을 어떤 월세에, 어떤 시설 조건으로 내놓을 것인가. 매물 원장의 임대 102건과 매매+임대 43건이 그 질문의 시작이고, 저희는 이 비율을 달마다 박제하기로 했습니다.

⑦ 2026년 숫자는 하한입니다 — 실거래 신고가 아직 덜 들어왔습니다

실거래는 계약 뒤 30일 안에 신고하고 저희 수집은 그 뒤에 돕니다. 그래서 최근 달일수록 건수가 비어 있습니다. 숙박 건물 통째 매매는 2025년 6·7·8·9월이 71·82·81·88건인데 2026년 같은 달은 51·41·36·25건입니다(10월 7일 수집분). 신고가 다 들어오면 2026년 1~9월 519건은 올라갑니다. ②의 2026년 값 — 519건, 개인 248건, 연면적 중앙 666㎡, 총액 중앙 12.7억 — 은 전부 하한으로 읽습니다. 신고가 거의 끝난 1~5월만 같은 기준으로 놓으면 2025년 387건, 2026년 366건으로 거의 같고, 2021년 1~9월 1,900건과 견주면 그 아래입니다. «2023년부터 세 해 연속 1~9월 1,000건 아래»는 신고 지연을 빼고도 서고, «2025년보다 2026년이 더 줄었다»는 아직 말할 수 없습니다. 물론 매매 감소를 «시대가 바뀌었다»로 읽는 것이 과하다는 말이 있습니다. 2020~2021년이 유독 높았던 것일 수 있어 2017~2019년의 1,200~1,900건도 표에 그대로 두었습니다. 다만 2017년 이후 어느 해도 1~9월 1,200건 아래로 내려간 적이 없다가 세 해 연속 1,000건 아래라는 것은 연도 하나의 일이 아닙니다. 개인 매수 감소가 개인이 법인을 만들어 사는 추세일 수 있다는 말도 맞습니다 — 구분 자료가 3년치라 가르지 못해 «개인이 떠났다»까지만 적었습니다. «빌려서 권리금으로 판다»는 제 경험이고 경험은 제 고객층에 치우칩니다 — 저희 고객은 운영자이지 건물주가 아니라서 빌리겠다는 문의가 더 많이 보일 수 있고, 그래서 ④에서 숫자가 아니라고 적었습니다.

⑧ 그래서 셋 — 사려는 분, 빌리려는 분, 그리고 저희